Temat zagranicznych funduszy, w tym emerytalnych, dokonujących hurtowych zakupów na polskim rynku mieszkaniowym na dobre zagościł w mediach. Można jednak odnieść wrażenie, iż jest to typowy “temat zastępczy”, który ma za zadanie maskować prawdziwe problemy, a jednocześnie wyznaczać rządowi cele łatwe do osiągnięcia (wyeliminowanie funduszy z rynku). Czy tak jest naprawdę?

W przekazie medialnym kluczowe są liczby, które wywołują emocje. Czytamy, że kolejny fundusz kupuje tysiące mieszkań, że skandynawscy emeryci inwestują w polskie mieszkania i planują nabyć 10 tysięcy lokali mieszkalnych w nowych inwestycjach. Brzmi to imponująco i niepokojąco, jednak zanim zacznie się bić na alarm, warto spojrzeć na wartości względne. Kilka albo i kilkanaście tysięcy mieszkań to naprawdę sporo, lecz wolumen ten przestaje być imponujący, gdy się go zestawi ze skalą całego rynku. Wtedy okazuje się, że aktywność zagranicznych funduszy nie jest wcale tak kluczowa. Próbując walczyć ze spekulacją i popytem inwestycyjnym należałoby raczej spojrzeć w kierunku rodzimych inwestorów indywidualnych, którzy wykupują przynajmniej dwa razy więcej mieszkań niż zagraniczne fundusze. Pytanie jednak, czy czegoś tu nie pomijamy?

Istotniejszy od wielkości bieżących zakupów powinien być ich wzrost rok do roku. A ten jest ogromny, liczony w setkach procentów. Z deklaracji deweloperów oraz funduszy wynika, że jest to dopiero początek – mamy do czynienia z trendem, który jest w fazie inicjalizacji. Instytucjonalnych zakupów inwestycyjnych będzie coraz więcej. Można uznać, iż bogate społeczeństwa zachodniej Europy właśnie odkryły Polskę jako teren idealny do podbicia.

Część ekspertów stara się łagodzić lęki, głosząc tezy, że fundusze nie tylko ucywilizują rynek najmu, jak też spowodują spadek czynszów. Do tego podkreślają, iż działają one tylko na wybranych segmentach rynku – są to dobre lokalizacje w głównych miastach i nowoczesne inwestycje w wysokim standardzie. Z tego względu miałoby nie dochodzić do konfliktu interesów między Kowalskim a zagranicznymi funduszami. Czy rzeczywiście?

Na szczęście nie musimy bawić się w bycie wróżkami. Na Zachodzie już przerobiono ten scenariusz i wiadomo, jakie są efekty. Aktywność funduszy wykupujących mieszkania powoduje spadek ich dostępności oraz rosnące ceny. Wcale nie koreluje to ze wzrostem podaży do takiej skali, iż wzmożony popyt przestaje stymulować drożyznę. Stolice naszych zachodnich sąsiadów borykają się z problemem monopolizacji rynku wynajmu, a do tego mieszkania tam stały się zbyt drogie dla mieszkańców. Zaczynają więc dopiero teraz tworzyć regulacje i przepisy mające odwrócić proces gromadzenia mieszkań przez fundusze. Jest to na pewno trudniejsze i bardziej bolesne niż zapobieganie powstaniu tego problemu.

Co w takiej sytuacji może zrobić polski rząd? To trudna sytuacja, ponieważ jego ruchy skrępowane są istniejącym prawem, dającym dużą swobodę inwestorom, bez rozróżniania ich nacji – jeśli są z Unii Europejskiej, mają prawo inwestować u nas tak samo jak my. Można więc tworzyć przepisy zniechęcające do spekulacji, np. dodatkowe opłaty za pustostany czy niezagospodarowane działki budowlane. Sporo mówi się też o podatku katastralnym, jednak tutaj bardzo istotne jest to, jak zostanie on skonstruowany. Jeśli rzeczywiście obejmie już drugie mieszkanie, może być ciosem wymierzonym jedynie w klasę średnią.

W walce o normalność na rynku mieszkaniowym istotną rolę powinien odgrywać też Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Powinien on przyglądać się rynkowi i na bieżąco badać transakcje, tak aby ewentualne maskowanie manipulowania rynkiem, w tym próby jego monopolizacji, były szybko wykrywane.