Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest decyzją, w której znajdziemy ustalone warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu dzięki budowie obiektu budowlanego, czy też wykonania innych robót budowlanych. Określone jest to w art. 59 ust. 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

„Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.”

W ww. ustawie znajdziemy także wymienione dwa rodzaje decyzji w art. 4 ust. 2 powyższej ustawy:

„W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.”

Mamy zatem dwa rodzaje decyzji – o lokalizacji inwestycji celu publicznego i wspomniana na początku decyzja o warunkach zabudowy. Pierwsza dotyczy inwestycji celu publicznego w przypadku, kiedy dany teren nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Druga dotyczy inwestycji innych niż publiczne.

Decyzja o warunkach zabudowy nie jest wymagana, kiedy wykonywane są takie roboty budowlane jak:

• niewymagające pozwolenia na budowę,
• remont, przebudowa, montaż w przypadku, kiedy nie zmieniają sposobu zagospodarowania terenu oraz użytkowania danego obiektu, a także nie powodują zmiany samej formy architektonicznej.

Warto zaznaczyć, że aby decyzja o warunkach zabudowy została wydana, muszą zostać spełnione wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy:

„1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.”

Założeniem decyzji o warunkach zabudowy jest sprawdzenie, czy dana inwestycja budowlana nie zburzy już istniejącego ładu przestrzennego, dlatego też może w niej się znaleźć np. informacja o wymaganej wysokości budynku, kolor elewacji czy kształt.

Decyzja także nie wymaga od składającego wniosek aby ten posiadał prawo do danej nieruchomości. Każdy może starać się o wydanie takiej decyzji, którą wydaje np. burmistrz, wójt lub prezydent miasta.

Ustawa precyzuje także, że decyzja odnośnie konkretnego terenu może zostać wydana kilku wnioskodawcom. Dodatkowo, w art. 62 ust. 1 znajdziemy informację, że postępowanie administracyjne może zostać zawieszone na okres nie przekraczający 9 miesięcy licząc od daty złożenia wniosku.

Decyzja o warunkach zabudowy wygasa w dwóch przypadkach:

• inny wnioskodawca otrzymał pozwolenie na budowę,
• na danym terenie został ustalony plan miejscowy, a jego ustalenia różnią się od tych w decyzji.