Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili przyjrzeć się, jak zachowuje się rynek mieszkaniowy w najszybciej wyludniających się polskich miastach. Okazuje się, że sytuacja w poszczególnych miastach jest mocno zróżnicowana, a dane dość zaskakujące.

Portal internetowy Bankier.pl opublikował analizę sprzedaży i cen mieszkań w dziesięciu najszybciej wyludniających się miastach na prawach powiatu. Szczegółowy raport przygotował Andrzej Prajsnar, bazując na danych zgromadzonych przez serwis RynekPierwotny.pl.

Te miasta wyludniają się najszybciej

Analizie zostały poddane miasta, które według oficjalnych danych Głównego Urzędu Statystycznego w latach 2014-2023 odnotowały najszybszy spadek liczny ludności, na poziomie 11-14 proc.

Do miast tych zaliczają się: Bytom, Chełm, Konin, Piotrków Trybunalski, Przemyśl, Świętochłowice, Wałbrzych, Włocławek i Zabrze. Jako dziesiąte miasto został przyjęty Sosnowiec, który zastąpił Sopot. W mieście z Trójmiasta specyfika rynku mieszkaniowego jest jednak zdecydowanie inna niż w pozostałych analizowanych lokalizacjach.

Zróżnicowana liczba nowych inwestycji

W latach 2020-2024 deweloperzy w Bytomiu średniorocznie rozpoczynali zaledwie 45 lokali lub domów na sprzedaż. W Wałbrzychu była to nieznacznie większa liczba 61 lokali. Z drugiej strony w Zabrzu lub Piotrkowie Trybunalskim rynek deweloperski może się pochwalić inwestycjami na średnim poziomie 320-330 rozpoczynanych lokali.

Ekspert wskazuje również, że Sosnowiec znacznie wyróżnia się na tle pozostałych analizowanych miast. Średnia jest ponad dwa razy wyższa i wynosi 714 lokali i domów na sprzedaż. Tym samym miasto plasuje się na wysokim, 34 miejscu w rankingu 380 innych krajowych lokalizacji.

Ceny rosły szybciej niż średnia

Liczba sprzedanych w okresie od 2014 do 2023 roku mieszkań najszybciej rosła w Sosnowcu. Średnioroczna zmiana wyniosła tam 25 proc., przy czym największa dynamika dotyczy okresu od 2019 roku z niewielką korektą w 2022 roku.

Poza Sosnowcem w czołówce znalazł się jeszcze Chełm z wynikiem na poziomie 16 proc. mimo sporych spadków w 2022 roku, Piotrków Trybunalski (+13 proc.) oraz Przemyśl i Zabrze (+12 proc.). Średnia dla całego kraju w tym okresie wyniosła +8 proc., a wyniki poniżej niej osiągnęły Bytom i Wałbrzych (+7 proc.) oraz Włocławek (+5 proc.), kry po okresie sporych wzrostów w latach 2017-2018 zaliczył 4 lata wyraźnej korekty.

Ceny w większości analizowanych miast rosły szybciej niż średnia. Dla całego kraju przeciętny wzrost cen wyniósł 7 proc. Taki sam wynik zanotował Przemyśl, a o 1 pp. gorszy był Konin. Liderami wzrostów były Sosnowiec, Wałbrzych i Włocławek (+8 proc.) oraz Świętochłowice, gdzie ceny rosły ze średnim tempem 11 proc.

Dlaczego rynki mają się dobrze mimo spadku liczby mieszkańców?

Jednym z powodów tak zaskakujących danych, jakie podaje ekspert, jest poprawiająca się jakość zasobów mieszkaniowych. Przy spadku bezrobocia i wzrostach płac daje to szansę na poprawę komfortu życia poprzez zmianę miejsca zamieszkania.

Cześć wskazanych miast stanowi też tańszą alternatywę dla innych, o wiele droższych ośrodków. Tendencja wyjazdów mieszkańców może przez to zostać wyhamowana. Łatwiej jest kupić mieszkanie tam, gdzie są tańsze, mimo że praca, czy szkoła będzie nadal znajdować w sąsiednim mieście.