Kredyt z dopłatami w 2023 roku zaskoczył deweloperów, którzy nie mieli wystarczającej oferty w porównaniu do zapotrzebowania. W 2024 roku deweloperzy lepiej się przygotowali, jednak wraz z zakończeniem preferencyjnego kredytu drastycznie spadło zainteresowanie ze strony kupujący. W kolejnych miesiącach firmy deweloperskie musiały się dostosowywać do zmieniającego się rynku.

W 2025 roku rynek deweloperski wciąż będzie rynkiem kupującego. Wzrosty sprzedaży w porównaniu do sytuacji z 2024 roku spodziewane są już od pierwszych miesięcy roku, ale nie będą to aż tak duże zmiany, jak te, które wystąpiły w drugiej połowie 2023 roku.

Rynek wciąż pamięta o kredycie z dopłatami

Wtedy popyt był napędzany przez Bezpieczny Kredyt 2% i deweloperzy (jak również osoby sprzedające na rynku wtórnym) mogli windować ceny nieruchomości, które i tak znajdywały nabywców.

Nowy program miał wystartować jeszcze w zeszłym roku, ale rządzącym nie udało się dojść do porozumienia co do jego ostatecznej formy. Kolejna odsłona programu wspierającego kupujących jest zapowiadana na 2025 rok, ale jeszcze nie wiadomo, czy tak jak wcześniej będzie miała formę dopłat i czy program będzie dostępny dla wszystkich. Jeśli wystartuje, to z pewnością zwiększy liczbę klientów deweloperów.

Odpoczynek po zadyszce

Wyniki deweloperów w 2024 roku były słabsze niż przed rokiem. Bank PKO BP podaje, że w przypadku dużych deweloperów po trzech kwartałach przeciętna rentowność sprzedaży netto wyniosła 12,8 proc. i była niższa o 1,6 pp. w ujęciu rok do roku. Wyniki poszczególnych firm były jednak mocno zróżnicowane: 20 proc. wszystkich firm poniosło straty i tyle samo zanotowało wyniki powyżej 17 proc.

Dostosowywanie deweloperów do nowego otoczenia rynkowego polega m.in. na redukcji produkcji w toku i portfela projektów przygotowanych do realizacji. Oznacza to, że firmy deweloperskie decydowały się rozpoczynać mniejszą liczbę nowych projektów oraz zredukowane zostały wystąpienia o pozwolenia na budowę. Liczba realizowanych inwestycji wydaje się w tym momencie wystarczająca. Spora część realizowanych aktualnie mieszkań będzie oddawana w ręce nabywców w okresie 2026-2027.

W czwartym kwartale 2024 roku w trakcie realizacji było około 267 tys. mieszkań, czyli o około 37 tys. (16 proc.) więcej niż w ostatnim kwartale 2023 roku. W tym samym okresie deweloperzy dysponowali pulą około 330 tys. pozwoleń na budowę.

Więcej rozpoczętych projektów, mniej mieszkań oddanych do użytku

W całym 2024 roku deweloperzy oddali do użytku 124,3 tys. mieszkań, czyli o blisko 10 proc. mniej niż w 2023 roku. Jest to też najsłabszy wynik od trzech lat. Jest to wynik mniejszej ilości inwestycji rozpoczynanych w okresie od początku 2022 roku do końca I połowy 2023 roku.

O ponad 33 proc. rok do roku wzrosła za to liczba rozpoczętych inwestycji. W 2024 roku było to 152,5 tys. lokali. Jest to wynik najlepszy w okresie ostatnich 3 lat. Najwięcej nowych inwestycji zostało rozpoczętych w pierwszym kwartale. Był to efekt silnie pobudzonego przez kredyt z dopłatami rynku i nadziei, że jego kolejna edycja wystartuje jeszcze w pierwszej połowie ubiegłego roku.

Mimo gorszych nastrojów, spowodowanych brakiem preferencyjnego kredytu, utrzymującą się wysoką inflacją i brakiem oczekiwanych obniżek stóp procentowych, w kilku dużych miastach rozpoczęły się duże wielomieszkaniowe i wieloetapowe inwestycje deweloperskie.

Reakcją na niższy popyt jest wyhamowanie niektórych działań, ale przy sprzyjających sygnałach rynnowych deweloperzy mają potencjał do zintensyfikowania prac i zwiększenia liczby realizowanych projektów.