Eksperci finansowi nie są zaskoczeni faktem, że deweloperzy odnotowali spadki sprzedaży w pierwszych miesiącach 2022 roku. Sytuacja była do przewidzenia, bo ceny nowych lokali wciąż rosną, a kredyty hipoteczne są coraz trudniej dostępne. Dane o spadkach uzyskano dzięki porównaniu poziomu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym z sytuacją dokładnie rok temu. Okazuje się, że w styczniu i lutym zeszłego roku umów deweloperskich zawierano o nawet 40% więcej. Oczywiście dane te różnią się w zależności od regionu i dotyczą głównie dużych miast.

Gdzie i dlaczego sprzedaje się mniej mieszkań?

Luty był miesiącem, który minął pod znakiem podwyżek cen mieszkań. Wpłynęła na to nie tylko nie tylko koniunktura, ale i wzrost kosztów deweloperskich. Okresowy wzrost wynagrodzeń w branży sprawił, że obciążenie finansowe kupujących własne M jest rekordowo wysokie. Być może właśnie przez to popyt na nowe mieszkania w miastach takich jak Kraków, Warszawa, Łódź, Wrocław czy Poznań spadł w porównaniu z zeszłym rokiem o 40%. Warto podkreślić jednak, że tak duży spadek sprzedaży dotyczył tylko Wrocławia. Dla przeciwwagi w Gdańsku czy Łodzi aktualnie notuje się więcej umów kupna-sprzedaży. Rozchwianie branży dobrze pokazuje sytuacja w Warszawie. Stołeczni deweloperzy z początkiem roku sprzedali więcej lokali niż rok temu, luty był jednak dla nich miesiącem ostrych spadków. Skąd te niejednoznaczne dane?

Polska branża mieszkaniowa wciąż jest pod wpływem sprzecznych impulsów. Z jednej strony rosnące potrzeby lokalowe napędzają koniunkturę, z drugiej mamy do czynienia z długim, lekko hamującym wzrostem cen. Na przestrzeni dekady lokale w atrakcyjnych dzielnicach dużych miast praktycznie podwoiły swoją wartość. Jest to więc świetna inwestycja, niestety coraz mniej osób stać na własne M. Dane dotyczące sprzedaży dobrze pokazują zamęt, jaki panuje obecnie na rynku. Jasno z nich widać, że nowe lokale są kupowane tam, gdzie można je jeszcze dostać w osiągalnej dla polskiego kredytobiorcy cenie.

Na ostre wahania sprzedaży mieszkań z rynku pierwotnego według ekspertów wpływają dwa zjawiska. Pierwsze to mała dostępność lokali mieszkaniowych odpowiadających potrzebom kupców. Ze względu na wzrost cen najczęściej szukamy mieszkań o mniejszym metrażu. Coraz ważniejsza jest dla nas też lokalizacja i wygodna infrastruktura miejska. Braki w ofercie deweloperów sprawiają, że w ich rękach zostaje pula nie sprzedanych nowych mieszkań nawet, gdy popyt jest tak wysoki jak dziś.

Drugą poważną przeszkodą na drodze do kupna własnego M są wspomniane już warunki kredytowe. Wzrost stóp procentowych wpłynął na zdolność kredytową każdego Polaka. W obecnych warunkach coraz więcej rodzin zamiast kupować mieszkanie rozgląda się za stabilnym najmem na dobrych warunkach. Dla większości z nich jest to rozwiązanie tymczasowe. Naprawdę trudno dziś powiedzieć, jak szybko będzie ich stać na spłatę hipoteki. Wspomniane warunki zmuszają wielu deweloperów do rozważenia najmu jako źródła dochodu z niesprzedanych nieruchomości. Taktyka ta może okazać się trafiona, szczególnie obecnie, gdy polski rynek zalewa fala uchodźców i mieszkania są potrzebne jeszcze bardziej.