Z danych zgromadzonych i udostępnionych przez portal rynekpierwotny.pl wynika, że sprzedaż mieszkań we wrześniu była nieco wyższa niż w sierpniu. Czy to świadczy o powrocie koniunktury? Raczej nie. Prawdopodobnie wpływ na to miały nieśmiałe jeszcze ruchy deweloperów w kierunku stymulowania popytu – pierwsze obniżki cen oraz promocje na usługi dodatkowe. Mimo to wzrost liczby transakcji i tak był praktycznie symboliczny, bo w porównaniu do sierpnia przybyło 6,1% sfinalizowanych zakupów. Przy porównaniu rok do roku widać skalę załamania, bo spadek wynosi aż 43%.

Deweloperzy są niechętni obniżaniu cen mieszkań. Co więcej – przez okres rekordowej koniunktury z ostatnich dwóch lat zgromadzili spore oszczędności i mogą sobie pozwolić na czekanie. Jednak, jak się okazuje, brak popytu już im doskwiera, bo zaczynają powoli walczyć o klienta. Póki co nie widać tego w cenach metra kwadratowego nowych mieszkań, ponieważ obniżanie ceny odbywa się nie wprost – klienci mogą liczyć na dodatki i bonusy, takie jak chociażby darmowe miejsce postojowe, darmowa komórka lokatorska czy wykończenie lokalu w bardzo promocyjnej cenie. Nie trudno zgadnąć, że jest to wstęp do realnych upustów. Deweloperzy póki co nie czują się jeszcze do nich zmuszeni, jednak otoczenie gospodarcze nie wydaje się zapowiadać poprawy koniunktury w mieszkaniówce.

Naturalną reakcją deweloperów na pogorszenie koniunktury i zapaść w popycie, jest zmniejszanie podaży. Dlatego też rozpoczynają coraz mniej nowych inwestycji – w sierpniu spadek tego parametru wyniósł ponad 60% w ujęciu rok do roku. Nie uchroniło to jeszcze przed gromadzeniem się pustostanów, ponieważ tych na rynku pierwotnym jest coraz więcej:

• w Warszawie (+2264),
• w Katowicach (+1295),
• w Gdańsku (+1205).

Nie oznacza to, że pustych mieszkań przybywa wszędzie – ich zasób skurczył się np. w Krakowie (-596), Poznaniu (-407) i Rzeszowie (-123).

Jeżeli przyjrzymy się cenom ofertowym, to w ujęciu rok do roku póki co wszędzie notowane są wzrosty. Nic dziwnego, ponieważ gorszy czas dla rynku dopiero się zaczął i do tego nieruchomości reagują na zmiany z dużym opóźnieniem. Dlatego też sytuacja wygląda inaczej, gdy przeanalizujemy dane w ujęciu miesięcznym lub kwartalnym, np. nowe mieszkania w Warszawie we wrześniu (w porównaniu z sierpniem) potaniały o 0,7 proc., do 13,4 tys. zł za metr kwadratowy. Coraz mniejsza dynamika wzrostów cen lub nawet ich wyhamowanie, sprawiają, że inwestycja w mieszkanie przestaje być dobrym rozwiązaniem dla tych, którzy pragną uchronić swoje oszczędności przed inflacją. W ujęciu rocznym cena mkw rosła wolniej od inflacji np. w następujących ośrodkach: w Krakowie (+8,6 proc.), we Wrocławiu (+13,6 proc.), w Gdańsku (+13,5 proc.), Szczecinie (+7,2 proc.), Białymstoku (+16 proc.), Bydgoszczy (+14,4 proc.) i w Kielcach (+12,3 proc.)

Do interesujących wniosków można dojść analizując odczyty indeksu urban.one. Widać tam, że najlepiej trzymają się mieszkania małe – kawalerki oraz dwupokojowe. Zapewne wynika to z dwóch powodów: tradycyjnie są to najlepsze lokale inwestycyjne, ale też małe mieszkania stają się jedyną alternatywą dla osób, którym spadła zdolność kredytowa. Obserwujemy więc nie tylko redukowanie popytu, ale też zmianę jego struktury – klienci, jeśli nie zostali wypchnięci z rynku, to chcą kupować taniej.

Objawy hamowania rynku widać też w kwartalnym raporcie cenowym nieruchomosci-online.pl, zbierającego ceny ofertowe rynku wtórnego. Tutaj podobnie jak w indeksie urban.one obserwowana jest mocniejsza pozycja lokali małych, chociaż generalnie, także w tym segmencie, widać spowolnienie. Póki co jednak dystrybucja zmian jest mocno nierównomierna i nadal są miasta, które wykazują wzrost średniej ceny ofertowej metra kwadratowego mieszkania. Niezmienne od kilku miesięcy bardzo dobra koniunktura jest na rynku najmu – do fali uchodźców szukających dachu nad głową dołączyli studenci (początek roku akademickiego) oraz osoby, którym spadek zdolności kredytowej uniemożliwił zakup mieszkania na własność.

W ocenie wielu ekspertów w mieszkaniówce nadchodzi “rynek kupującego”. Jednak nadmierną radość powinno stopować to, że taka zmiana będzie wynikała z dużo gorszej dostępności finansowej mieszkań, tak więc tymi “kupującymi” prawdopodobnie będą inwestorzy dysponujący gotówką.