Eksmisja wykonywana jest na podstawie wyroku orzekającego eksmisję, wydawanego przez sąd. Jest to usunięcie danego lokatora z lokalu lub nieruchomości, który dotychczas zajmował. Jako że pojęcie eksmisji nie jest regulowane przez żadne konkretne przepisy prawne, znaczy to tyle, że są to wszelkie czynności prawne oraz faktyczne związane z opróżnieniem lokalu lub nieruchomości z niechcianych lokatorów czy rzeczy.

Eksmitować można osobę, która nie posiada tytułu prawnego do zajmowanego lokalu lub nieruchomości. Zajmuje on lokal lub nieruchomość samowolnie lub też po zakończeniu trwania umowy np. najmu.

Podstawę prawną do eksmisji znaleźć można w Kodeksie Cywilnym, art. 222§1:

„Art. 222. § 1 Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.”

Osoby korzystające z nieruchomości lub lokalu, a posiadające inny tytuł prawny niż własność, mogą zażądać ochrony, co jest zawarte w przepisach o ochronie własności:

„Art. 690. Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.” (Kodeks Cywilny).

Eksmisja podzielona jest na trzy etapy:

• wstępny, kiedy właściciel wzywa najemcę do dobrowolnego wydania lub opuszczenia lokalu),
• postępowanie przed organem orzekającym, czyli powództwo do sądu lub wniosek do organu administracyjnego,
• egzekucyjny, czyli wykonanie obowiązku wydanego w orzeczeniu sądu.

Eksmisji dokonuje komornik lub też administracyjny organ egzekucyjny. Podstawą prawną w tym przypadku może być albo Kodeks Postępowania Cywilnego, albo Ustawa o egzekucji w administracji.

Sąd, orzekając eksmisję, musi zapewnić prawo do lokalu socjalnego. Eksmisja może być wykonana dopiero w momencie, kiedy gmina przekaże taki lokal lub też dłużnik znajdzie je sam:

„art. 1046 § 4. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie.„ (Kodeks Postępowania Cywilnego).

Warunkiem przyznania lokalu zastępczego jest to, że musi nadawać się do zamieszkania, a także powinien zapewniać minimum 5m2 na osobę, a także jego lokalizacja musi być w tej samej miejscowości.

W 2011 roku przyjęta została nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów i kodeksu postępowania cywilnego mówiąca, że eksmisji może dokonać tylko i wyłącznie komornik w momencie uprawomocnienia się wyroku. W przypadku, kiedy właściciel stara się wyrzucić najemcę bez udziału komornika i nie mając wyroku, taki najemca może wystąpić na drogę sądową z powództwem o ochronę naruszonego posiadania.