W ogólnym optymizmie panującym na rynku nieruchomości zaczynają się pojawiać coraz liczniejsze pęknięcia. Wielu ekspertów zastanawia się, czy rynek nie jest przegrzany i czy obecnie nie mamy do czynienia z pompowaniem bańki. Obawy są takie, że dojdzie do powtórzenia scenariusza z lat 2007-2008, kiedy mieszkania zostały bardzo mocno przeszacowane, co spowodowało gwałtowną korektę w dół.

W chwili obecnej na rynku mieszkaniowym trwa hossa, nie przerwana nawet pandemią. Dotyczy ona zarówno rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Deweloperzy oddają do użytku rekordowe liczby lokali, a mimo to nie są w stanie zaspokoić popytu. To z kolei prowadzi do kolejnych wzrostów cen, które i tak są już historycznie wysokie. Zgodnie z danymi zebranymi przez JLL, w I kwartale 2021 deweloperzy pobili rekordy sprzedaży w sześciu największych polskich miastach. Z kolei z raportu BIK wynika, iż padł również rekord jeśli chodzi o liczbę wniosków o kredyt na mieszkanie. Wyjątkowo wysoka była też średnia wnioskowana kwota.

Rynek nieruchomości, w tym mieszkaniowy, jest ciężki do prognozowania. Wpływa na niego tak wiele czynników natury nie tylko ekonomicznej, ale też psychologicznej, że często nie sposób przewidzieć, czy koniunktura będzie wciąż trwała, czy może nadchodzi kryzys.

Obecnie wielu ekspertów uważa, iż wzrosty cen są w pełni uzasadnione i nie mamy do czynienia z pompowaniem bańki. Wskazuje się m.in. na to, że wraz z cenami mieszkań rosną też wynagrodzenia. Jednak jeśli przyjrzeć się temu dokładniej, okazuje się, iż tempo wzrostu płac nie dorównuje już galopującej drożyźnie w mieszkaniówce.

Nie jest to jednak jedyny, ani nawet główny problem rynku mieszkaniowego. Największym zagrożeniem jest nadmierny popyt i niewystarczająca podaż. To typowa sytuacja, która prowadzi do przegrzania, a po przegrzaniu musi dojść do schłodzenia, czyli do mniejszego lub większego kryzysu.

Rekordowo niskie stopy procentowe oraz coraz wyższa inflacja sprawiły, iż osoby posiadające oszczędności szukają sposobu na ich zabezpieczenie przed utratą wartości. Najoczywistszym rozwiązaniem jest lokowanie ich w nieruchomościach, które tradycyjnie mają opinię bardzo bezpiecznego i przewidywalnego sposobu tezauryzacji. Tezauryzacja to termin oznaczający wycofywanie bogactw z instytucji depozytowo-oszczędnościowych i zabezpieczanie ich w inny sposób, np. poprzez zakup określonych dóbr, których wartość powinna się utrzymać.

Otocznie niskich stóp procentowych i wysokiej inflacji sprawia, iż mieszkania stają się jednym z podstawowych instrumentów finansowych służących tezauryzacji. To napędza popyt, przy jednoczesnych problemach z podażą.

Problemy z podażą wynikają głównie z rosnących cen gruntów oraz ich malejącej dostępności, jak też rosnących cen materiałów budowlanych. Mimo tego deweloperzy starają się nadążyć za zapotrzebowaniem, co niekoniecznie jest korzystnym działaniem. Jeśli koniunktura jest krótkotrwała, takie działania deweloperów doprowadzą do przegrzania rynku. Kolejnym elementem tego procesu będzie weryfikacja rynkowej wartości mieszkań i gwałtowny spadek ich cen. Analitycy wskazują m.in. na fakt, iż taki przebieg wydarzeń dyktowałby powtarzalny cykl koniunkturowy na rynku nieruchomości. Obecna hossa i tak trwa już wyjątkowo długo, w porównaniu z poprzednimi cyklami.