Rządowy projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa, nazywany często “pakietem mieszkaniowym”, wprowadza m.in. spore zmiany dotyczące budownictwa społecznego. Mają one na celu stymulowanie społecznego budownictwa społecznego, co, jak wskazują eksperci, jest działaniem korzystnym. Gorsze są szczegóły sposobu realizacji tego celu.

Poprzez zmiany przepisów rząd chce zwiększyć dostępność mieszkań – zarówno przez wynajem, jak i wykup (wynajem z opcją dojścia do własności). Ma to na celu równoważenie dysproporcji wytwarzanej przez galopujący wzrost cen mieszkań, przez który coraz więcej osób nie stać na własne lokum, mimo uzyskiwania regularnych dochodów z pracy. Państwo uznaje prawo do mieszkania za podstawowe dla każdego obywatela, dlatego wdrażane są projekty mające na celu zaspokojenie tej potrzeby.

Jak wskazuje Dr Alina Muzioł-Węcławowicz (ekspertka ds. mieszkalnictwa z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów) jest to słuszne założenie i równoległe działanie sektora prywatnego (komercyjnego) oraz publicznego w mieszkaniówce pozwala w teorii zaspokajać potrzeby wszystkich grup. Niestety projekt zmian uzależnia efekty realizowania pakietu od finansów samorządowych, ponieważ inwestycje, modernizacje i remonty będą obciążały i tak już niewydolne budżety gmin. Może to prowadzić do nieefektywności nowej strategii.

Ustawodawca zdaje się dostrzegać te problemy, ponieważ wprowadza szereg zmian mających ułatwić finansowanie. Chodzi tu m.in. o zwiększenie grantów dla gmin współpracujących z inwestorami (z obecnych 20% do nawet 35% oraz zamiana refinansowania na wypłaty środków w trakcie realizowania inwestycji (wypłat będzie dokonywał Fundusz Dopłat działający przy Banku Gospodarstwa Krajowego).

Problem słabości finansowej samorządów, na których miałoby się oprzeć budownictwo społeczne, wskazuje również Jan Dawid Śpiewak (wiceprezes Energii Miast). Wg niego mniejsze miejscowości nie poradzą sobie z takim obciążeniem, ponieważ już są mocno zadłużone. Z kolei duże miasta nie będą zainteresowane angażowaniem się w konkurencję z podmiotami komercyjnymi. Skala deficytu mieszkań w Polsce jest ogromna – to aż 2 miliony lokali. Śpiewak uważa, iż samorządy nie zdołają załatać tej dziury samodzielnie.

Problem braku mieszkań w głównych ośrodkach będzie się pogłębiał. Szacuje się, że za kilka lat w Warszawie deficyt sięgnie pułapu 120 tysięcy mieszkań.Spowodowane jest to ogromną migracją oraz traktowaniem mieszkań jako instrumentu inwestycyjnego. Niskie stopy procentowe, a więc nierentowność lokat, tylko nasiliły trend do inwestowania w mieszkania. Obecnie większość oferty w dużych miastach jest wykupowana przez inwestorów, którzy w ten sposób napędzają popyt i windują ceny. W efekcie coraz mniej pracujących osób może sobie pozwolić na zakup własnego lokum, a jeśli nawet może, jest go ogromne obciążenie dla budżetu.

Wadą proponowanych przez rząd rozwiązań jest, wg Śpiewaka, brak odniesienia się do tych czynników. Nowelizacje prawa powinny mieć na celu zmianę struktury rynku, chociażby poprzez ograniczanie najmu krótkoterminowego oraz wprowadzenie podatku majątkowego.