Mieszkanie można posiadać na podstawie różnych tytułów – prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Czym różnią się te formy i czy ma to znaczenie przy zakupie nieruchomości?

Rodzaje praw własności mieszkania

Prawo własności jest zdefiniowane i unormowane w kodeksie cywilnym. Przedmiotem własności może być wyodrębniony lokal, czyli taki który posiada własną księgę wieczystą, w której wpisywana jest informacja o prawie własności. Zgodnie z kodeksową definicją, właściciel może korzystać ze swojej rzeczy w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, zgodnie z jej przeznaczeniem społeczno – gospodarczym, w tym może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. Właściciel nieruchomości ma więc prawo do korzystania z niej i dowolnego nią rozporządzania, z zachowaniem zasad wskazanych w kodeksie. Prawo własności jako zbywalne może więc odpłatnie przenieść na inną osobę, może je również przenieść na zasadzie darowizny. Może także taką nieruchomość obciążyć prawem osób trzecich, np. służebnością, czy hipoteką, które są ograniczonymi prawami rzeczowymi. Prawo własności podlega dziedziczeniu, może więc zostać zapisane w spadku.

Mimo, iż lokal taki ma wyodrębnioną własność, to jako taki nie może samodzielnie funkcjonować w odłączeniu od pozostałych części budynku. Dlatego też właściciel mieszkania staje się jednocześnie właścicielem części wspólnych budynku, tj. klatki schodowej, czy trawnika przed budynkiem.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu natomiast jest ograniczonym prawem rzeczowym, które jest jedną z form korzystania z lokali spółdzielczych. Na jego podstawie właściciel zyskuje prawo do korzystania z lokalu, a także prawo do rozporządzania swoim prawem. Nieruchomość może oddać do korzystania innej osobie, albo ją wynająć. Jest to prawo zbywalne, podlega dziedziczeniu, a także podlega egzekucji. Można je również obciążyć hipoteką. Najczęściej uprawnionym do lokalu jest członek spółdzielni mieszkaniowej, jednak zdarzają się odstępstwa od tej zasady. Z członkostwem w spółdzielni wiążą się natomiast pewne obowiązki, w tym konieczność wnoszenia do spółdzielni opłat eksploatacyjnych, opłat na fundusz remontowy, czy świadczeń na wkład budowlany. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może zostać na wniosek uprawnionego przekształcone w prawo własności. Lokal może zostać w drodze tych czynności wykupiony i stać się wyłączną własnością nabywcy. W tym przypadku właścicielem części wspólnych budynku jest spółdzielnia.

W przeciwieństwie do lokalu własnościowego, w przypadku prawa spółdzielczego lokal nie musi posiadać księgi wieczystej. Zostaje ona założona w przypadku przekształcenia tego prawa w prawo własności, albo gdy np. konieczne jest obciążenie prawa hipoteką podczas zaciągania kredytu.