Obecnie trwający boom na rynku mieszkaniowym to w dużej mierze efekt bardzo dużej aktywności inwestorów indywidualnych. Kto ma jakieś oszczędności oraz zdolność kredytową, rusza na zakupy, lokując środki w nieruchomościach mieszkaniowych. Zysk może być podwójny: z wynajmu oraz z rosnącej wartości. To kusząca perspektywa, tym bardziej, iż ceny mieszkań rosną w rekordowym tempie. Jednak nie daj się omamić panującemu hurraoptymizmowi – inwestowanie w mieszkania to także duże ryzyko.

W tym artykule omówimy kilka rzeczy, które powinieneś mieć na uwadze, jeżeli lokujesz środki w rynku mieszkaniowym.

1. Jest spora szansa na to, że mamy już do czynienia z bańką w mieszkaniówce. Nadal jest mnóstwo optymistycznych głosów, twierdzących, iż mieszkania nigdy nie tanieją i nawet teraz warto wejść w taką inwestycję, licząc na wysoką stopę wzrostu. Jednak równocześnie pojawia się coraz więcej opinii ostrożnych, o ile nie bezpośrednio wskazujących na istnienie bańki, to zakładających, że być może mamy z nią do czynienia i być może niebawem pęknie.

Skąd takie opinie? Wśród inwestorów utarło się przekonanie, że jeśli “ulica”, czyli osoby nie zajmujące się inwestowaniem, zaczyna rozmawiać o jakimś typie inwestycji jako intratnym, należy się z takiego segmentu wycofywać, ponieważ właśnie dochodzi on do szczytu bańki. W przypadku nieruchomości mieszkaniowych właśnie tak jest teraz – nawet robiąc zakupy w sklepie spożywczym, możemy podsłuchać mimochodem rozmowę o tym, że ktoś planuje kupno mieszkania. Kto może, ten kupuje. Rynek jest już przegrzany, popyt jest wyższy niż podaż, i to mimo tego, że w obecnym roku deweloperzy prawdopodobnie pobiją rekord liczby oddanych do użytku lokali (a i tak rok poprzedni już był rekordowy).

Należy pamiętać, że kondycja rynku mieszkaniowego opiera się nie tylko na twardych danych gospodarczych i ekonomicznych, ale też na nastrojach. Jeżeli nastroje się zmienią, zapaść może być momentalna i bardzo trudna do przewidzenia. W takiej sytuacji nie zdążysz zareagować i okaże się, że twoja super inwestycja jest warta kilkadziesiąt procent mniej niż w momencie zakupu.

2. Uważaj na jakość kupowanego mieszkania. Niestety, ale czasy rekordowej koniunktury, gdy buduje się bardzo dużo, sprzyjają też temu, by budować byle jako. Bubla możesz kupić od firmy-krzak, od jednorazowego “dewelopera”, który postanowił budować, ponieważ teraz się na tym najlepiej zarabia, ale też od znanej firmy z ugruntowaną pozycją. Nie zawsze będzie to kwestia złej woli. Może po prostu zabrakło wykwalifikowanych robotników? Lub terminy były zbyt napięte? Albo też drożyzna w materiałach budowlanych wymusiła nieprzewidziane oszczędności? Niezależnie od tego, jaka jest przyczyna, coraz częściej mówi się o patodeweloperce i budynkach niskiej jakości. Możliwe, że mieszkanie w takim budynku za jakiś czas będzie przez klientów omijane szerokim łukiem, ponieważ inwestycja zdobędzie złą renomę.

3. Rata twojego kredytu może pójść mocno w górę. Rada Polityki Pieniężnej podczas posiedzenia odbywającego się na początku października zdecydowała się na podniesienie stopy referencyjnej. Na razie jest to niewielka korekta, bo z 0,1 pp do 0,5 pp, ale już to będzie odczuwalne w przypadku średniej wielkości kredytu jako wzrost comiesięcznej raty o kilkadziesiąt złotych. Jednak są spore szanse, że ta decyzja Rady to dopiero początek powrotu stóp do poziomów sprzed pandemii lub nawet wyższych. Z tego względu, jeżeli zakup mieszkania chcesz inwestować kredytem, uwzględniaj ryzyko zmiennej stopy – za 2-3 lata rata może być wyższa nawet o kilkadziesiąt procent niż obecnie. A to postawi pod znakiem zapytania opłacalność całego przedsięwzięcia, a nawet może cię wpędzić w kłopoty finansowe. Tutaj możesz obliczyć bezpieczną wielkość kredytu hipotecznego.