Nawet niezbyt uważne śledzenie wiadomości dotyczących rynku mieszkaniowego pozwala dostrzec, iż wciąż trwa wojna informacyjna. Walka toczy się między tymi, w których interesie jest utrzymywanie przekonania o dobrym stanie rynku, a tymi, którzy “grają na spadek”. Jaka jest prawda – czy pandemia rzeczywiście nie pozostawiła większych śladów na mieszkaniówce?

Aby zrozumieć, jak koronawirus wpłynął i będzie wpływał na rynek nieruchomości, trzeba przyjrzeć się wielu parametrom i pogłębić to o analizę. Sytuacja jest o tyle specyficzna, że w grę wchodzą czynniki o bardzo silnym, ale przeciwnym działaniu. Niektóre windują ceny, inne je obniżają. Przyjrzyjmy się najważniejszym z nich.

Co wpływa na spadek cen mieszkań?

Ciężko przypisać największą wagę do któregoś z czynników, ale na pierwszym miejscu wypada jednak wymienić przyhamowanie akcji kredytowej przez banki. Koronawirusowe zamieszanie w gospodarce sprawiło, że instytucje finansowe stały się bardzo ostrożne. Nie tylko zaczęto kwestionować stabilność dochodów ze źródeł innych niż umowa o pracę – zwiększono również minimalny wkład własny do 30%. Sprawiło to, iż wiele osób planujących zakup mieszkania na kredyt, musiało zrezygnować, ponieważ stracili szansę na finansowanie przez bank.

Również bardzo istotne jest załamanie na rynku wynajmu mieszkań. Tutaj rolę odgrywa kilka rzeczy. Po pierwsze: koronawirus bardzo negatywnie odbił się na turystyce, co przyniosło natychmiastową dekoniunkturę wynajmu krótkoterminowego. Również upowszechnienie się pracy zdalnej zmniejszyło popyt na wynajmowane mieszkania. Do tego doszedł zdalny tryb nauczania na uczelniach wyższych, który dodatkowo został utrzymany po wakacjach. To wszystko sprawiło, iż w dużych miastach są rekordowo wysokie ilości pustych mieszkań na wynajem.

Co wpływa na wzrost cen mieszkań?

Jednocześnie z czynnikami dekoniunktury, na rynek nieruchomości działają czynniki o odwrotnym wektorze. Sprowadzają się one ostatecznie do tego, że mieszkania stały się jednym z podstawowych instrumentów inwestycyjnych. Stoją za tym niskie stopy procentowe, przekładające się na nierentowność lokat bankowych (oprocentowanie nie równoważy nawet strat inflacyjnych) oraz ogólna niepewność gospodarcza, skłaniająca inwestorów do poszukiwania stabilnych rozwiązań, a do takich zaliczają się mieszkania.

Co pokazują statystyki?

Dane publikowane przez NBP nie pozostawiają wątpliwości – coraz mniej osób kupuje mieszkania. Jednocześnie jednak póki co nie widać spadków cen, a w niektórych ośrodkach notuje się nawet wzrosty. Liczby obrazujące to, co się dzieje w mieszkaniówce bez problemu można dobierać i interpretować tak, aby pokazywać wzrosty lub spadki koniunktury. Co jednak dzieje się naprawdę?

Widać, że popyt na mieszkania spada. Obecnie z zakupów rezygnuje coraz więcej nabywców indywidualnych, ponieważ nie mają dostępu do kredytu oraz ceny mieszkań zostały zbytnio wywindowane. Widać też odpływ inwestorów instytucjonalnych, co z kolei jest konsekwencją załamania w segmencie wynajmu. Lokalne wzrosty cen w niektórych typach nieruchomości można łatwo wytłumaczyć tym, że osoby o zasobnych portfelach szukają sposobu na ulokowanie gdzieś wolnych środków i decydują się na mieszkania w dobrych lokalizacjach i o wysokim standardzie. To winduje chociażby średnią cenę transakcyjną, jak też powoduje, iż tego typu lokale zaczynają drożeć, podbijając statystyki. Nie wykluczone, że również deweloperzy i agencje zamieszczają niektóre ogłoszenia z zawyżonymi cenami tylko po to, aby podnosić średnią oraz tworzyć przekonanie, iż robi się coraz drożej.

Jedno jest pewne – sytuacja jeszcze nie ustabilizowała się i na chwilę obecną ciężko przesądzić, które czynniki przeważą.