Jak wiadomo nie od dziś, największe inwestycje publiczne realizowane są na obszarach niezurbanizowanych, czyli najczęściej rolniczych. Podczas wcielania w życie planów budowy nowej drogi ekspresowej czy portu lotniczego bardzo często dochodzi do wywłaszczania gruntów z gospodarstw rolnych. Wywłaszczenie może nastąpić wyłącznie na potrzeby publiczne, gdyż tylko w takim przypadku interes społeczny stawia się ponad prywatnym.

Wywłaszczenia dokonuje starosta

Procedura wywłaszczeniowa odbywa się w postępowaniu administracyjnym. Przed jego wszczęciem, zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami, należy przeprowadzić rokowania między starostą lub wojewodą, a właścicielem gruntu. Jeżeli właściciel nie wyrazi zgody na zbycie gruntu, rozpoczyna się postępowanie wywłaszczeniowe. Jednak w przypadkach uzasadnionych interesem publicznym decyzji lokalizacyjnej można nadać rygor natychmiastowej wykonalności. Dzieje się tak najczęściej przy budowie dróg ekspresowych i autostrad. Inwestorowi przysługuje wtedy prawo wejścia w natychmiastowe posiadanie nieruchomości. Proces ustalenia odszkodowania rozpoczyna się później i może trwać miesiącami, niekiedy nawet latami.

Wysokość odszkodowania

Wywłaszczenie dopuszczalne jest jedynie pod warunkiem wypłaty odszkodowania. Na jego wysokość wpływa kilka składników, m.in. infrastruktura drogowa, położenie utraconej nieruchomości, jej stan, przeznaczenie, itp. Za ustalenie wysokości rekompensaty odpowiedzialny jest organ właściwy – wojewoda lub starosta. Przedtem jednak rzeczoznawca majątkowy określa wartość utraconego prawa własności lub innego prawa rzeczowego, m.in. wieczystego użytkowania. Przyznana rekompensata powinna być równa wartości gruntu wywłaszczonego oraz wszystkich elementów z nim związanych, tj. budynków, budowli czy nasadzeń. W procesie nie uwzględnia się jednak utraconych dochodów czy strat związanych z podziałem gruntów, co może być powodem niezadowolenia osób wywłaszczanych. Sam sprzeciw to za mało aby wpłynąć na wysokość rekompensaty. Zaleca się aktywny udział w postępowaniu o ustalenie wysokości odszkodowania. Mało kto wie, że podczas procesu stronom przysługuje prawo wglądu do akt sprawy. Powinno się z tego przywileju korzystać i współuczestniczyć w postępowaniu, ponieważ tylko w takim przypadku istnieje szansa wpłynięcia na jego tok.

Zasada korzyści

Zmiana przeznaczenia gruntu, z rolnego na inwestycyjne na cele publiczne, skutkuje z reguły wzrostem jego wartości. Dlatego też tak istotną rolę odgrywa tzw. zasada korzyści. Według niej nieruchomość wycenia się zgodnie z jej uprzednim przeznaczeniem, o ile zmiana przeznaczenia nie powoduje wzrostu wartości. W innym wypadku wyceny powinno się dokonać zgodnie z jej przyszłym przeznaczeniem. Osoba wywłaszczona ma więc szansę otrzymać wyższą rekompensatę. Niestety przyszłość zasady korzyści wydaje się być niepewna, gdyż w orzecznictwie pojawiły się odstępstwa od jej dotychczasowej interpretacji, co może wpłynąć na znaczne obniżenie przyznawanych rolnikom odszkodowań.