Decyzja o kupnie mieszkania jest jedną z ważniejszych w życiu, dlatego nie można podjąć jej pochopnie. W związku z tym, że w grę wchodzą niemałe pieniądze, należy upewnić się, czy kupowana nieruchomość wolna jest od jakichkolwiek obciążeń.

Głównym źródłem informacji o nieruchomościach są księgi wieczyste. Numer KW danego mieszkania czy domu, który sprzedający powinien udostępnić na prośbę kupującego, umożliwia przejrzenie jej treści. Można tego dokonać przez Internet, w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, lub osobiście w sądzie rejonowym właściwym ze względu na położenie nieruchomości. Na szczególną uwagę zasługuje dział IV dotyczący hipoteki, bo tu znajdują się informacje o ewentualnych obciążeniach nieruchomości. W dziale II natomiast sprawdzimy kto jest jej właścicielem, czyli posiada prawa do nieruchomości, w tym i do rozporządzania nią, czyli sprzedaży. Dział III  zawiera informacje o ewentualnych prawach osób trzecich ciążących na nieruchomości, a mogą to być ustanowione służebności, jak na przykład droga dojazdowa do działki, użytkowanie, czy dożywocie, polegające na prawie danej osoby do zamieszkiwania w mieszkaniu/domu aż do śmierci.

Udając się do sądu możemy także sprawdzić, czy nie wpłynął do niego wniosek o zmianę wpisu w księdze wieczystej lub żaden inny. Sprzedający może przedstawić wypis z ksiąg wieczystych, jednak dla stuprocentowej pewności warto osobiście przeanalizować treść księgi. Kupującego chroni domniemanie prawdziwości zapisów w księdze wieczystej ze stanem faktycznym. Oznacza to, że gdyby w późniejszym czasie pojawiły się jakieś niezgodności między zapisami w księdze a stanem faktycznym, na korzyść kupującego rozstrzyga zapis w kw. Każdy ma prawo przeglądać treść tych dokumentów, zgodnie z zasadą jawności ksiąg wieczystych.

Pamiętać należy, że zbyć nieruchomość może wyłącznie jej właściciel. Jeśli prawo własności, np. w drodze dziedziczenia nabyło kilka osób, muszą wspólnie sprzedać dom czy mieszkanie. Umowa sprzedaży nieruchomości musi być pod rygorem nieważności zawarta w formie aktu notarialnego, w związku z tym niezbędna jest obecność wszystkich właścicieli u notariusza w trakcie jej podpisywania. Jeśli nie mogą one wziąć udziału w transakcji, mogą upoważnić do tego inną osobę, udzielając jej notarialnie potwierdzonego pełnomocnictwa. Zaznaczyć należy, że nie może być to pełnomocnictwo ogólne do reprezentowania mocodawcy, ale udzielone do sprzedaży zawarcia tej konkretnej transakcji. Notariusz przed sporządzeniem umowy ma obowiązek sprawdzenia, czy udzielone pełnomocnictwo jest ważne, jednak dla oszczędzenia czasu warto sprawdzić to samodzielnie przed wybraniem się do kancelarii. Należy upewnić się, czy dokument ma notarialne poświadczenie oraz sprawdzić prawdziwość zawartych w nim danych z dokumentem tożsamości pełnomocnika. Przy zakupie domu warto ponadto dowiedzieć się, czy jego właściciel jest również właścicielem działki, na której dom stoi. Umowa sprzedaży powinna być tak skonstruowana, aby przenosiła własność zarówno budynku jak i gruntu.

Jednak nie wszystkie lokale posiadają księgę wieczystą. W takim wypadku informacji o ewentualnych obciążeniach i zadłużeniu należy szukać w spółdzielni, w zasobach której nieruchomość się znajduje. Kupujący uzyska tam informację o ewentualnych postępowaniach sądowych czy egzekucyjnych, o obciążeniach istniejących wobec nieruchomości, czy zadłużeniu wobec spółdzielni.

Od sprzedającego kupujący ma prawo domagać się dokumentów potwierdzających, iż nie zalega on z żadnymi opłatami związanymi z mieszkaniem czy domem. Do takich należy na przykład podatek od nieruchomości czy czynsz należny spółdzielni. Notariusz zażąda również, aby sprzedający przedstawił rachunku za prąd, gaz, wodę itp., wraz z dowodami ich opłacenia, z okresu kilku ostatnich miesięcy. W umowie sprzedaży warto także zmieścić oświadczenie sprzedającego o braku zadłużeń ciążących na nieruchomości, a gdy istnieją, o ich rodzaju i wysokości.

Kupujący powinien się upewnić, czy w mieszkaniu lub domu nie są zameldowane żadne osoby. W tym celu może żądać od właściciela nieruchomości stosownego zaświadczenia, lub udać się z nim do wydziału meldunkowego urzędu gminy, ponieważ takie informacje nie są udzielane osobom postronnym. Jest to ważny punkt na liście rzeczy do sprawdzenia, ponieważ pozbycie się osoby zameldowanej z mieszkania, nawet jeśli już nabyliśmy jego własność, może być trudne i zająć sporo czasu.

Warto dowiedzieć się również, czy w pobliżu nieruchomości nie są w najbliższym czasie planowane inwestycje, które mogłyby wpłynąć na komfort mieszkania, np. autostrada czy wysypisko śmieci. Takich informacji można zasięgnąć w wydziale urbanistyki urzędu gminy, zapoznając się z aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego. Kupując dom z działką należy dodatkowo sprawdzić w wydziale geodezji, że jej powierzchnia i przebieg granic jest zgodny ze stanem faktycznym.

Dowiedz się, jak bez ryzyka kupić działkę budowlaną.