Od kilku miesięcy ceny nieruchomości rosną w zastraszającym tempie. Stoi za tym kilka czynników, które pojawiły się w zeszłym roku. Eksperci alarmują, że ceny mieszkań są mocno przeszacowane, co grozi poważnym kryzysem. Obawiają się go pośrednicy, którzy doskonale znają ten rynek.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym w ostatnim kwartale 2023 roku rosły nawet o kilkadziesiąt procent w ujęciu rok do roku. Z raportu przygotowanego przez Metrohouse i Credipass wynika, że w ciągu roku ceny w Warszawie wzrosły o prawie 20 proc. Poziom ten został przekroczony we Wrocławiu, natomiast mieszkania w Krakowie podrożały nawet o 34 proc.

Zmiana sposobu liczenia zdolności kredytowej, a tym samym zwiększenie dostępności kredytów hipotecznych, mniejsze wzrosty inflacji, obniżenie kosztów kredytu po obniżkach stóp procentowych to czynniki, które w 2023 roku zwiększyły zainteresowanie zakupem mieszkania.

Największy wpływ na ożywienie popytu miał jednak Bezpieczny Kredyt 2%, dzięki któremu można było uzyskać bardzo tanie finansowanie zakupu pierwszego mieszkania.

Te zmiany na rynku spowodowały, że popyt na mieszkania zaczął szybko rosnąć, a podaż nie nadąża za potrzebami kupujących. To sprawia, że mamy do czynienia z rekordowymi podwyżkami cen nieruchomości.

Szaleństwo na rynku wtórnym

Ceny mieszkań na rynku wtórnym w wielu przypadkach przekroczyły granice zdrowego rozsądku. Sprzedający liczą na ponadprzeciętne zyski i podbijają ceny ofertowe. Są też mało skłonni do negocjacji cen, a wręcz ciągle liczą na odwrotną sytuację: oczekują, że to kupujący będą negocjować cenę w górę, jak na licytacji.

Największą popularnością wśród kupujących cieszą się średniej wielkości mieszkania. Ofert sprzedaży lokali o powierzchni 50-60 metrów kwadratowych jest jak na lekarstwo i to właśnie w przypadku takich mieszkań wzrosty cen są największe. Drożeją również większe mieszkania, ale wzrosty nie są aż tak duże, a właścicielom jest trudno sprzedać duże i drogie mieszkanie.

Podwyżki również u deweloperów

Drożeją również mieszkania na rynku pierwotnym. Według danych NBP, pod koniec ubiegłego roku nieruchomości drożały o 6 proc. w Warszawie i 7 proc. we Wrocławiu, ale w Krakowie czy Bydgoszczy ceny wzrosły nawet o 11 proc. Oferta deweloperów została mocno wyprzedana. Nowe inwestycje są w realizacji, ale mała liczba pozwoleń na budowę wydawanych w ostatnich latach sprawia, że pula mieszkań nie zostanie szybko uzupełniona.

Czy bańka pęknie?

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami wskazują, że decyzje klientów w niektórych przypadkach są nieracjonalne. Starają się kupić mieszkanie za wszelką cenę. Jeśli tylko dysponują odpowiednim budżetem koszty, jakie będą musieli ponieść, wydają się nie sprawiać na nich większego wrażenie.

Brawura w podejmowaniu ważnych decyzji oraz rozpoczynanie inwestycji na górce to oznaka, że jesteśmy w ostatniej fazie cyklu koniunktury. W opinii niektórych analityków przed nami jest recesja i groźba znaczących spadków cen.

Pęknięcie bańki, o którym się mówi od kilku lat, może w końcu nastąpić. Sytuacja taka już ma miejsce w Niemczech, gdzie ceny nieruchomości spadają od kilku miesięcy.