Mieszkaniówka, w tym deweloperzy, po kilku latach rekordowej koniunktury przyzwyczaiła się do dużego popytu, a co za tym idzie wysokich zarobków oraz braku problemów ze znalezieniem klienta. Dlatego to, co się dzieje obecnie, jest dla tych podmiotów szokiem. W związku z tym z tej strony pojawia się coraz więcej głosów nawołujących do tego, aby rząd “coś z tym zrobił”. Adresowane są także inne instytucje centralne, takie jak chociażby KNF, który stoi na straży bezpieczeństwa polskiego systemu finansowego. Deweloperzy chcą, aby Komisja Nadzoru Finansowego złagodziła zasady badania zdolności kredytowej.

Przypomnijmy, że w ramach wydawanych zaleceń, czyli tzw. Rekomendacji, KNF ma wpływ na politykę kredytową banków. Celem tych zabiegów jest stabilizowanie systemu finansowego, poprzez unikanie nadmiernych ryzyk. Obserwując bieżącą strategię Rady Polityki Pieniężnej, polegającą na systematycznym podnoszeniu stóp procentowych, jak też sytuację gospodarczą w Polsce i na świecie, KNF zdecydowało się rekomendować wyliczanie zdolności kredytowej z założeniem, że oprocentowanie kredytu może wzrosnąć o 5%. Właśnie ta rekomendacja, obok rosnącego WIBOR-u, jest przyczyną gwałtownego hamowania akcji kredytowej.

Rynek mieszkaniowy napędzany jest pieniędzmi z kredytu. Jeszcze w czasach niedawnego boomu część analityków upierało się przy tym, iż tak naprawdę deweloperkę pompują klienci gotówkowi. Jednak to nie jest prawda, ponieważ taki wniosek można wyciągnąć tylko wtedy, gdy zbada się fragmenty rynku o dużej specyfice, czyli np. centra dużych miast, gdzie jest duża aktywność inwestorów. Tam, gdzie ludzie kupują na własne potrzeby, czyli tak naprawdę w większości lokalizacji i w większości inwestycji, dominują transakcje wspierane kredytem. W tym kontekście warto jeszcze zaznaczyć, że do budowania fałszywego obrazu rynku przyczyniły się raporty PKO BP, gdzie do transakcji gotówkowych zaliczano także transakcje kredytowe, ale z wkładem własnym określonej wysokości.

Biorąc pod uwagę powyższe – spadek liczby udzielanych kredytów odciął dopływ pieniędzy do rynku mieszkaniowego. A spadek ten jest spektakularny, bo według odczytów BIK wynosi 60-70%. Możemy więc mówić o zapaści rynku. Z uwagi na to podmioty działające w mieszkaniówce szukają ratunku. Deweloperzy oraz analitycy reprezentujący ich interesy nawołują do poluzowania zasad udzielania kredytów. Zwracają się do KNF z apelem o złagodzenie rekomendacji.

Urząd Komisji Nadzoru Finansowego zdecydował się oficjalnie odpowiedzieć na te apele. W tym celu na swojej stronie opublikował “Oświadczenie Urzędu KNF ws. postulatów deweloperów dotyczących badania zdolności kredytowej”. Wyjaśnia w nim m.in. to, że rolą KNF nie jest wpływanie na podaż i popyt czy to mieszkań, czy kredytów hipotecznych. Zadaniem Komisji jest stabilizowanie systemu finansowego i właśnie temu celowi służą podejmowane decyzje. Z tego punktu widzenia zalecenia dużej ostrożności przy udzielaniu nowych kredytów mieszkaniowych są jak najbardziej wskazane, a od czasu, gdy KNF wydało tę rekomendację, sytuacja wcale się nie poprawiła, lecz wręcz odwrotnie – otoczenie gospodarcze i ekonomiczne jest jeszcze mniej pewne.

Jednocześnie KNF przypomina, że analogiczna sytuacja miała miejsce w 2006 roku, gdy w obliczu słabnącej koniunktury branża nawoływała do luzowania zasad udzielania kredytów. Wtedy powszechne były apele o zwiększanie dostępności kredytów walutowych, w tym denominowanych we franku szwajcarskim –

„Kredyty walutowe są bezpieczniejsze zarówno dla banków, jak i dla klientów, dlatego wprowadzanie ograniczeń w ich udzielaniu nie znajduje ekonomicznego uzasadnienia (…) Wprowadzenie ilościowych i jakościowych ograniczeń podaży walutowych kredytów hipotecznych odbije się negatywnie na wzroście gospodarczym”. Jak się skończyło pompowanie rynku pożyczek frankowych – nie musimy przypominać.

Urząd KNF zwraca uwagę, że deweloperzy – którzy w swoich apelach podkreślają złą sytuację młodych ludzi na rynku mieszkaniowym – pracują na marżach oscylujących na poziomie ok. 30%. Mają więc możliwość zredukowania swoich zysków i doprowadzenia tym do obniżenia cen mieszkań, a tym samym, do zwiększenia ich dostępności.