Wysoki popyt, jaki obserwujemy w branży mieszkaniowej, sprawia, że ceny wciąż pozostają na wysokim poziomie. Eksperci Credit Agricole ostrzegają, że w ciągu najbliższych dwóch lat podaż nie nadąży za popytem i stawki wciąż będą rosły. Zarówno w tym, jak i w przyszłym roku utrzymają się one na poziomie około 5-6%. Według prognoz w 2025 korekta w górę może jednak sięgnąć ponad 7% w skali roku. Główną przyczyną tego zjawiska jest spowolnienie inwestycyjne w sektorze deweloperskim.

Brak równowagi na rynku mieszkaniowym

Główny Urząd Statystyczny zebrał dane, według których od stycznia do sierpnia 2023 liczba oddanych mieszkań wynosiła miesięcznie około 11,1 tysięcy. Jest to o 1200 lokali mniej niż w tym samym czasie rok wcześniej. Tempo inwestycji spada, a według tego samego urzędu powstanie budynku wielorodzinnego w 2022 zajmuje ponad dwa lata. Oznacza to, że w najbliższym czasie czekają nas kłopoty podażowe, które z pewnością nie wpłyną na spadek cen. Szczególnie, gdy weźmiemy pod uwagę informacje, jakie o tempie powstawania nowych inwestycji zebrali pracownicy Credit Agricole.

Rosnące koszty budowy, inflacja czy wysokie ryzyko inwestycyjne to tylko niektóre powody, dla których deweloperzy budują mniej. W okresie od czerwca 2022 do czerwca 2023 rozpoczęto o kilkadziesiąt procent mniej nowych inwestycji mieszkaniowych niż jeszcze rok wcześniej. Wszystko przez trudne do przewidzenia koszty budowy czy wciąż relatywnie wysokie stopy procentowe. Wstrzymanie podaży miało też na celu utrzymanie marż deweloperskich na wysokim poziomie. Jednak sytuacja w sektorze mieszkaniowym dynamicznie się zmienia. Wysoki popyt wspierany rządowym programem Bezpieczny Kredyt 2% pokazał brak równowagi na rynku. Sytuacja skutkuje długo utrzymującą się drożyzną z kolejnymi wzrostami w perspektywie czasu.

Tymczasem popyt jest napędzany nie tylko przez wsparcie państwa w postaci BK 2%. Na aktywność kupujących wpływają też ożywienie gospodarcze i dobra sytuacja na rynku pracy. Wszystko to sprawia, że nowych mieszkań jest zbyt mało. Właśnie przez to analitycy Credit Agricole zakładają, że w 7 największych miastach kraju (Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Wrocław, Poznań, Warszawa) stawki za metr zaczną znów rosnąć już w II połowie tego roku. Kolejne dwa lata przyniosą tylko wzmocnienie tego trendu.

Średnia roczna dynamika wzrostu cen na rynku pierwotnym wyniesie w 2023 około 5%. W 2024 będzie to już prawie 6%, a zaledwie rok później ponad 7% w skali roku. Tendencja ta ma szansę się zmienić dopiero, gdy deweloperzy zdecydują się budować więcej. W tym roku pierwszy wzrost w liczbie nowych inwestycji mieszkaniowych zarejestrowano w lipcu i w sierpniu. Było to odpowiednio +9,6% i 10,8% w porównaniu z danymi z 2022.

Na popyt w branży mieszkaniowej wpływa wiele czynników. Należy do nich oczywiście dynamika cen, liczą się jednak też stopa bezrobocia czy polityka monetarna. O cenach w dużym stopniu decyduje sytuacja w branży budowlanej. W 2023 obserwowaliśmy pierwsze spadki kosztów materiałów budowlanych. Nie były one jednak tak wyraźne, by wpłynąć na ceny lokali.