Goodluz/bigstockphoto.com

Kupno nieruchomości pod wynajem jest nadal bardzo atrakcyjnym sposobem inwestowania gotówki i opłacalnym, bo stopa zwrotu z wynajmu lokalu jest większa nawet dwukrotnie w porównaniu z lokatami czy rachunkami oszczędnościowymi. Według raportu przygotowanego przez Domiporta.pl oraz Home Broker średnia roczna rentowność netto z wynajmu sięga aż 4,71 proc. we Wrocławiu, podczas gdy rentowność netto kilkuletnich obligacji wynosi 2,67 proc. Warto jednak dobrze przemyśleć taki rodzaj inwestycji, bo jest to transakcja długoterminowa, wiążąca się z ryzykiem oraz wymagająca czasu i gruntownych analiz rynku.

W dużych miastach i aglomeracjach miejskich nawet co trzecie kupowane mieszkanie jest przeznaczane pod wynajem, czytamy na wyborcza.biz, co pokazuje faktyczną skala zjawiska. Do tego typu inwestycji warto się odpowiednio przygotować i ocenić wszystkie możliwe pozytywne i negatywne strony transakcji.

Dobry plan

Przygotowując się do zakupu mieszkania pod wynajem należy opracować szczegółowy plan inwestycyjny. Powinien określać ilość gotówki, którą możemy wyłożyć na kupno nieruchomości. Jeśli nie posiadamy odpowiedniej gotówki, warto skorzystać z kredytu bankowego i wybrać jak najkorzystniejszą ofertę.

Plan inwestycyjny powinien uwzględnić nie tylko spodziewane zyski, ale również ewentualne koszty (remonty, naprawy, podatki).
Warto przemyśleć kwestię rentowności. Z biegiem czasu nieruchomość może być mniej lub bardziej rentowna. Poza tym pełny zwrot zainwestowanych pieniędzy nie nastąpi błyskawicznie, może potrwać kilkanaście lat. Wszystko zależy od wielkości mieszkania i liczby osób, które mogą w nim zamieszkać. Najatrakcyjniejsze są kawalerki, bo z racji niewielkiego metrażu cena zakupu jest o wiele niższa niż w przypadku zakupu zwykłego mieszkania. Również ewentualny zysk z wynajmu kawalerki jest niewiele mniejszy niż w przypadku zysku z najmu większego mieszkania.

Kwestia rentowności ma jeszcze inny aspekt. Jeśli zysk z najmu mieszkania jest wyższy lub niewiele mniejszy niż rata kredytu, najemcy mogą w takiej sytuacji zdecydować się na kupno własnego mieszkania, bo jak głosi obiegowa mądrość, lepiej spłacać swoje niż płacić komuś. Z drugiej strony banki stawiają kredytobiorcom coraz większe wymagania, co czasem uniemożliwia zakup mieszkania. Niska płaca, umowy śmieciowe i brak wkładu własnego praktycznie przekreślają marzenia o własnym gniazdku. Również rządowe programy wsparcia młodych rodzin nie do końca są dobrym wyjściem. Usytuowanie dofinansowywanych z budżetu państwa mieszkań na obrzeżach miast rodzi spore problemy, m.in. utrudniony dojazd do pracy.

Lokalizacja mieszkania

Ważnym elementem jest wybór jak najdogodniejszej lokalizacji mieszkania oraz określenie profilu pożądanego najemcy. Czy mają to być studenci, osoby pracujące, młode małżeństwa, klienci biznesowi, pracownicy przebywający na delegacji itp. Dla każdej z tych grup największe znaczenie ma możliwie atrakcyjne położenie lokalu dobra komunikacja miejska z centrum miasta. Dla studenta korzystna będzie lokalizacja mieszkania w pobliżu uczelni, dla osób pracujących blisko miejsca pracy. Klienci biznesowi zwracają uwagę na położenie lokalu w pobliżu ekskluzywnych i zabytkowych miejsc, jak np. starówka. Część osób, choć niewielka, woli mieszkać na obrzeżach miast, z dala od miejskiego zgiełku, ale w otoczeniu przyrody. Istotna jest obecność w pobliżu mieszkania punktów usługowych, sklepów, przystanków autobusowych itp. Warto zwrócić uwagę, czy okolica w której zamierzamy kupić mieszkania, jest bezpieczna.

Okazja dobra dla każdego inwestora

By kupić mieszkanie po możliwie niskiej cenie, warto zainteresować się licytacjami komorniczymi i przetargami organizowanymi w spółdzielniach mieszkaniowych. Dobrym rozwiązaniem jest uważne śledzenie ofert, nawet jeśli zajmie to więcej czasu, bo można trafić na prawdziwą perełkę: mieszkanie utrzymane w dobrym stanie, z dobrą lokalizacją i do tego w niskiej cenie, które niemal natychmiast można wynająć.

Wielkość mieszkania

W zależności od spodziewanych zysków wielkość mieszkania ma ogromne znaczenie. Wbrew pozorom, im mniejsze mieszkanie, tym większy zysk. Warto inwestować w kawalerki lub niewielkie mieszkania, bo przy stosunkowo niższej cenie zakupu, zysk jest porównywalny do zysku z większych mieszkań.

Znaczenie ma także rozkład mieszkania. Im więcej osobnych pomieszczeń w lokalu, tym lepiej. O ile salony połączone z kuchnią i pokoje przechodnie nie są problemem dla małżeństw, o tyle mogą zniechęcić studentów.

Bezpieczeństwo wynajmu

Decydując się na wynajęcie mieszkania warto zadbać o formalne aspekty sprawy. W umowie o najem należy określić m.in. kwotę najmu i opłat, termin wypowiedzenia, wysokość kaucji i obciążenie najemcy kosztami drobnych napraw. Można również przygotować spis wyposażenia mieszkania i wykonać zdjęcia mieszkania przed wynajęciem, na wypadek powstania przyszłych szkód. U notariusza można podpisać z wynajmującym dokumenty, które przyśpieszą jego eksmisję, gdy zajdzie taka potrzeba.