Polski rynek mieszkaniowy zmienia się pod bardzo wieloma względami. Po kryzysie z 2008/2009 roku już nie ma śladu. Ceny dawno już dogoniły stawki sprzed pęknięcia bańki i teraz notują nowe rekordy. Rekordy notują również deweloperzy, którzy budują już tak dużo lokali mieszkalnych, iż prawdopodobnie niebawem uda im się w końcu pobić rekord z gierkowskiej epoki. Jednak wzrost cen mieszkań to nie jedyne niekorzystne zjawisko. Spada również ich średnia powierzchnia, przy czym nie trudno zgadnąć, że ten drugi trend wynika z pierwszego.

Według danych udostępnionych przez GUS przeciętne mieszkanie oddawane do użytku kurczy się od 2009 roku. Do 2015 roku spadek średniej powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego wyniósł aż 9 metrów kwadratowych – z 65 mkw do 56 mkw. Istotne jest to, że po 2015 trend ten wyhamował, jednak nie odwrócił się. Średnia powierzchnia mieszkania to wciąż 55-56 metrów kwadratowych.

Z czego wynika redukowanie typowego metrażu mieszkania?

Jest kilka czynników, które wpływają na to, że mieszkamy coraz ciaśniej. Głównie chodzi o kwestie finansowe. Mieszkania są coraz droższe, przy czym w ostatnich dwóch latach wzrost cen osiągnął wręcz szalone tempo, nawet dwucyfrowe, gdy wyrażone w procentowym rocznym przyroście. To sprawia, iż mieszkania stają się trudniej dostępne. Jak widać niewiele zmienia tu retoryka rządu, który twierdzi, że wzrosty cen mieszkań są rekompensowane wzrostami wynagrodzeń. Najwyraźniej nie są, ponieważ przeciętnego Kowalskiego stać na dużo mniejsze mieszkanie niż jeszcze dekadę temu. Dokładnie 9 metrów mniejsze.

Większość obecnie zaciąganych kredytów hipotecznych w Polsce mieści się w przedziale 300-400 tysięcy złotych. Typowy kredyt więc to nieco ponad 300 tysięcy złotych. Do tego możemy dorzucić 10-20% wkładu własnego i okazuje się, iż przeciętny Kowalski jest w stanie nabyć lokal za maksymalnie 500 tysięcy. A to dokładnie taki metraż, jaki jest najpopularniejszy według GUS-u. Deweloperzy po prostu dostosowali swoją ofertę do popytu.

Takiej wielkości mieszkanie jest nie tylko najbardziej poszukiwane przez osoby dążące do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, ale też przez inwestorów. Mieszkania o metrażu 40-60 metrów łatwo się sprzedaje, można też przeznaczyć je pod wynajem, są więc towarem chodliwym.

Należy brać pod uwagę, że średnia wyliczona dla całego kraju, nie będzie w pełni trafnie oddawała sytuacji w poszczególnych lokalizacjach. Są miasta, gdzie buduje się dużo większe mieszkania (np. ponad 70 mkw w Opolu, są jednak też takie, gdzie średniej wielkości lokal ma mniej niż 50 mkw. Dane te, jeżeli są odczytywane w krótkim okresie, np. roku, mogą zostać też zafałszowane charakterystyką bieżącej oferty. Wystarczy, iż w danym roku deweloper odda do użytku dużą inwestycję z mikrokawalerkami, a średnia poleci mocno w dół.

Czy mieszkania będą większe?

Dane udostępnione przez GUS stoją w sprzeczności z tym, co od jakiegoś czasu pisze wielu obserwatorów rynku. Po pandemii Polacy rzekomo mieli zacząć preferować coraz większe lokale, najlepiej z dużym balkonem, tarasem lub nawet ogrodem. Jednak wychodzi na to, iż marzenia i rzeczywistość mocno się rozmijają. Z jednej strony przeciętny Kowalski po okresie pandemii ma motywację do tego, aby zwiększyć swoją przestrzeń życiową, z drugiej – nie ma na to finansowej możliwości. Tym bardziej, że ceny mieszkań są rekordowo wysokie i wciąż rosną. Chyba jedynie zatrzymanie tego wzrostu mogłoby odwrócić trend i spowodować wzrost średniej powierzchni mieszkania. Co ciekawe, średnia powierzchnia domu jednorodzinnego również spadła w ostatnich latach. Można zgadywać, że wprowadzenie programu budowy małych domów bez pozwolenia spowoduje dalszą redukcję typowego metrażu.