Podaż mieszkań rośnie zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Kupujący ciągle wstrzymują się z decyzjami. Rosnąca podaż przy małym popycie sprawia, że ceny transakcyjne są już wyraźnie niższe od ofertowych. Sprzedający mieszkania ciągle jeszcze liczą na większe kwoty, niż finalnie udaje im się uzyskać.

Bankier.pl na podstawie danych otrzymanych z Cenatorium informuje, że w III kwartale 2024 roku deweloperzy wprowadzili na rynek więcej mieszkań, niż udało im się sprzedać.

W siedmiu największych polskich miastach, czyli w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni, Łodzi i Poznaniu w ofercie deweloperów pojawiło się prawie 12 tys. nowych lokali. W tym samym czasie sprzedaż wyniosła prawie 9 tys. mieszkań. Finalnie oferta lokali z rynku pierwotnego na koniec III kwartału wynosiła około 48 tys. mieszkań.

Rośnie liczba mieszkań dostępnych na rynku wtórnym

Również liczba mieszkań oferowanych z drugiej ręki systematycznie się zwiększa. Bankier.pl podaje, że w samej Warszawie na koniec października było dostępnych prawie 27 tys. mieszkań, czyli aż o blisko 92 proc. więcej niż przed rokiem.

Druga połowa 2023 roku była wyjątkowa na rynku nieruchomości. Większość lokali, która kwalifikowała się na finansowanie w ramach kredytu z dopłatami, zniknęła z rynku. Ceny wzrosły nawet o kilkadziesiąt procent, dochodząc najczęściej do górnych poziomów dopuszczonych w ramach programu. Mimo to zainteresowanie zakupem własnego mieszkania w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2% było tak duże, że w pół roku wyczerpały się środki na dopłaty przewidziane na dwa lata, po czym program został zakończony.

Ceny ofertowe rosną wolno, a transakcyjne zaczynają spadać

Średnie ceny ofertowe na rynku wtórnym w największych polskich miastach dalej rosną, ale dynamika zmian jest o wiele niższa niż w zeszłym roku. Z hamowaniem rynku mamy do czynienia niemal od początku bieżącego roku. Wzrosty sięgają zaledwie kilku procent w porównaniu do II kwartału, a w niektórych lokalizacjach w przypadku cen podawanych w ogłoszeniach widać nawet spadki.

Spore różnice pojawiają się jednak pomiędzy ceną ofertową a ceną transakcyjną. Świadczy to, o coraz większych trudnościach ze sprzedażą mieszkania i koniecznością większego schodzenia z ceny.

Według danych Narodowego Banku Polskiego, w III kwartale 2024 roku średnia cena ofertowa za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie wynosiła 18 709 zł. Średnia cena transakcyjna w tym samym okresie była jednak na poziomie 15 711 zł, czyli była niższa o ponad 16 proc.

W Krakowie ceny ofertowe były na średnim poziomie 16 630 zł za metr kwadratowy, a transakcyjne o ponad 10 proc. niższe. We Wrocławiu różnica wynosiła ponad 7 proc. Tyle średnio można było wynegocjować z cen na przeciętnym poziomie w wysokości 13 790 zł.

Negocjacje możliwe również na rynku pierwotnym

Deweloperzy również chętniej, niż kilka miesięcy temu, schodzą z cen. W przypadku zakupów na rynku pierwotnym można jednak wynegocjować lepsze warunki zakupu nie tylko poprzez obniżkę ceny. Negocjacje mogą dotyczyć np. lepszej ceny na zakup miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej, czy podwyższenia standardu wykończenia mieszkania bez dodatkowych opłat.

Z danych udostępnionych przez NBP wynika, że w stolicy cenę można było wynegocjować średnio o 3,3 proc., uzyskując przeciętnie 16 273 zł za metr kwadratowy zamiast 16 821 zł, które było w ofercie dewelopera. Rabat w wysokości 2-4 proc. można było uzyskać również w Lublinie, Katowicach, Krakowie i we Wrocławiu.

Jednak kupując mieszkanie Gdańsku, można było na transakcji zaoszczędzić prawie 10 proc., w Bydgoszczy ponad 12 proc., a w Łodzi ponad 13 proc.