Jeśli spojrzeć na dane historyczne, rynek nieruchomości mieszkaniowych wydaje się odporny na kryzysy. Ceny rosły niemal zawsze, z wyjątkiem krótkich okresów, gdy następowały szybkie korekty w dół. Dotyczy to szczególnie dużych miast, wciąż się rozwijających i przyciągających wewnętrznych migrantów. Z kolei jeśli chodzi o wielkość mieszkań, to tradycyjnie największym hitem były mieszkania małe. Najłatwiej je wynająć oraz najłatwiej sprzedać, więc nadają się do lokowania oszczędności. Jednak pandemia zmieniła ten trend – z danych udostępnionych przez Cenatorium, “Puls Biznesu” oraz portal bankier.pl wynika, że obecnie głównym ośrodkiem bessy są duże lokale mieszkalne.

Nasilenie i kierunek tendencji różnią się zależnie od miasta, jednak widać dominujące trendy. To było do przewidzenia już jakiś czas temu – pandemia i wymuszony nią lockdown sprawiły, że ludzie zaczęli szukać przestrzeni. Małe mieszkania, bez balkonu, tarasu czy ogrodu, okazały się pułapką. Więcej czasu spędzanego we własnym M, jak też praca w trybie home office, to powody, dla których mnóstwo osób uznało, że małe mieszkanie (kawalerka lub dwa pokoje) to zdecydowanie za mało. Preferencje klientów szybko przełożyły się na ceny.

Wspomniane dane gromadzone są w trybie kwartalnym. I tak po zestawieniu informacji z IV kwartału 2020 z I kwartałem 2021 okazało się, że w niektórych lokalizacjach wzrost cen mieszkań dużych, czyli o powierzchni 80 mkw i większej, wyniósł nawet 6%. W ujęciu rocznym (czyli zmiana ceny w I kwartale 2021 r/r) widać też dynamikę, ale nie aż tak dużą, ponieważ w trakcie pandemii występowały krótkie okresy korekty w dół. Przykładowo – mieszkania w Gdańsku (powierzchnia > 80 kw) w ciągu roku zdrożały aż o 11%. Drugim rekordzistą wśród badanych miast jest Wrocław, gdzie wzrost ten wyniósł 10,6%. Granicy 10% blisko był też Kraków z 9,7%.

O ile w niektórych segmentach wielkościowych mieszkań zdążyły się nawet spadki (tym danym przyjrzymy się za chwilę), o tyle w przypadku dużych mieszkań mówimy tylko o wzrostach. Różni je jedynie wielkość. I tak dla mieszkań w Warszawie było to 2,2%, w Łodzi 5,6%, w Lublinie 9,4%, a w Olsztynie 3,6%. Wyjątkiem był Poznań, dla którego zanotowano utrzymanie średniej ceny r/r na takim samym poziomie.

Przejdźmy teraz do mniejszych metraży. Istny boom w segmencie dużych lokali nie oznacza, że mniejsze wszędzie taniały. Zdarzały się korekty w dół – -0,7% w Łodzi dla mieszkań o metrażu do 35 mkw i -1,2% we Wrocławiu dla takiego samego segmentu. Co ciekawe, cechujący się ogromną dynamiką wzrostu cen Gdańsk, w przypadku małych lokali mieszkalnych zanotował stagnację i w I kwartale 2021 cena w ujęciu rok do roku nie zmieniła się.

Największe i najbardziej warte odnotowania wzrosty to: +7,5% r/r dla mieszkań małych (do 35 mkw) w Poznaniu, +7,1% dla metrażu 60-80 we Wrocławiu, w Krakowie +6,5% dla najmniejszych mieszkań i +7,7% dla 60-80 mkw. Liderem wzrostów okazał się Lublin, gdzie zanotowano następujące odczyty: +7,6% dla 0-35 mkw, +11,6% dla 35-60, +9,9% dla 60-80 oraz +9,4% dla powyżej 80 mkw (wszystkie zmiany to I kwartał 2021 r/r). Spadków nie zarejestrowano też w Olsztynie, gdzie mały metraż zdrożał r/r o 6,1%, przedział 35-60 mkw o 7,7%, a 60-80 o 3,1 %. Duże mieszkania w Olsztynie w I kw. 2021 r/r podrożały o 3,6%.

Jakie są przyczyny takich wzrostów? Tutaj nic się nie zmieniło w opiniach analityków – inflacja oraz niskie stopy procentowe powodują masowy napływ oszczędności na rynek mieszkaniowy. Coraz więcej ekspertów zastanawia się, czy obecna sytuacja oraz splot czynników wciąż napędzających koniunkturę w mieszkaniówce nie doprowadzą w końcu do przegrzania rynku.