“Mieszkania nie powinny być dobrem inwestycyjnym” – takie słowa padają z ust dr. Adama Czerniaka w rozmowie z wyborcza.biz. Poruszane jest w niej zagadnienie obecnego stanu rynku mieszkaniowego, dostępności mieszkań oraz tego, co powinien i co może zrobić rząd, aby poprawić sytuację osób chcących zapewnić sobie dach nad głową.

Kluczowym zagadnieniem przy rozmowie na temat sytuacji przeciętnego Kowalskiego na rynku mieszkaniowym jest ocena jego zdolności kredytowej. Od października 2021 Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy procentowe już 11 razy i prawdopodobnie nie jest to koniec podwyżek. Jednak, jak zwraca uwagę dr Czerniak, sam poziom stóp procentowych nie jest parametrem wystarczającym do określenia dostępności kredytu. Istotne są tu także ceny mieszkań, rozporządzalny dochód oraz rekomendacje KNF (te zaś są bardzo rygorystyczne, ponieważ nakazują kalkulowanie zdolności kredytowej z założeniem wzrostu stóp o 5 punktów procentowych. Efekt ostatnich zmian tych parametrów to szacunkowy spadek przeciętnej zdolności kredytowej o 60-70% w porównaniu do III kwartału 2021 roku. Dr Czerniak wyjaśnia, że w praktyce przekłada się to na zdolność osoby zarabiającej średnią krajową do zakupu mieszkania o powierzchni zaledwie 30 mkw, podczas gdy jeszcze pod koniec poprzedniego roku było to aż 60 mkw.

Jak widać więc, dla przeciętnego Polaka mieszkanie stało się dobrem niedostępnym. Katastrofalną sytuację widać w statystykach dotyczących akcji kredytowej – liczba udzielonych kredytów spadła o dwie trzecie. Ale to nie wszystko, bo jeszcze dynamiczniej zapaść wygląda, gdy spojrzymy na liczbę składanych wniosków kredytowych – tych było o 72,5% mniej!

Praktyczna niedostępność mieszkań w szczególnie trudnej sytuacji stawia osoby rozpoczynające karierę zawodową. Nie mają jeszcze zgromadzone majątku, więc po prostu nie stać ich na nabycie własnego M, nawet mimo stabilnej i dobrze płatnej pracy. Ratunkiem mogłyby być mieszkania socjalne, lecz tych w Polsce jest za mało. Jak zauważa dr Czerniak: “Nie mamy dobrze rozwiniętego systemu budowy mieszkań komunalnych, socjalnych czy społecznych”. Sytuacji nie uratował program “Mieszkanie Plus”, który miał wprowadzić na rynek 100 tysięcy mieszkań na wynajem lub najem z dojściem do własności. Program oparty był na słusznych założeniach, jednak kompletnie utracił społeczne poparcie, przez co rząd praktycznie go porzucił.

Obecnie rządzący próbują ratować sytuacje zgłaszając kolejne pomysły, w tym “Mieszkania bez wkładu własnego” czy możliwość budowy domu do 70 mkw bez pozwolenia na budowę. Jednak dr Czerniak krytykuje tu braku całościowego planu, z którego te wszystkie działania by wynikały. Przez to kolejne programy mieszkaniowe są niespójne, często niezgodne z prawem, zamieniają się w festiwal obietnic i zapowiedzi.

Dr Czerniak z obecnie wprowadzanych programów najgorzej ocenia kredyt bez wkładu własnego. Póki co program nie cieszy się zbytnią popularnością, z czego powinniśmy być zadowolenia, ponieważ prowadzić on będzie do dalszego zadłużania się gospodarstw domowych. Stymulowanie akcji kredytowej przez rząd nie prowadzi do niczego dobrego, co widać po przykładzie osób, które zadłużyły się w ostatnich latach i obecnie są w trudnej sytuacji, często potrzebują pomocy rządu, chociażby w postaci tzw. wakacji kredytowej. Do tego pojawianie się dodatkowych pieniędzy z kredytów na rynku powoduje jedynie dalsze podnoszenie cen. Deweloperzy co prawda zaczynają budować więcej, jednak mieszkania są coraz mniejsze. Dr Czerniak za to pozytywnie ocenia program wspierania Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych, które miałyby wprowadzać do obiegu mieszkania socjalne. Problemem jest tu jednak nikła skala dofinansowania z budżetu.

Według dr. Czerniaka rząd powinien działać po stronie podażowej, a nie popytowej. Jednym z rozwiązań jest wprowadzenie podatku katastralnego. Jeśli taka danina byłaby odpowiednio skonstruowana, doprowadziłaby do uwolnienia zasobów mieszkaniowych z rynku wtórnego, gdzie jest sporo mieszkań będących pustostanami, trzymanymi jako inwestycje. Podatek taki powinien być progresywny, tak aby nie obciążał osób posiadających jedną nieruchomość, oraz odpisywany od dochodu z tytułu najmu, dzięki czemu nie prowadziłby do wzrostu stawek dla najmujących.