Mieszkaniowy rachunek powierniczy jest jednym z instrumentów bankowych powołanych do życia na mocy tzw. ustawy deweloperskiej z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jest to rachunek utworzony na mocy umowy dewelopera z bankiem, który służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę nieruchomości na cele określone w umowie deweloperskiej. Ustawa narzuca na deweloperów obowiązek otwierania rachunków dla każdej inwestycji, a stopień ochrony nabywców zależy od rodzaju tego rachunku.

Na rachunek powierniczy przyszli właściciele mieszkań lub domów jednorodzinnych przelewają środki na poczet zakupu nieruchomości. Taki sposób gromadzenia ich pieniędzy ma zapewniać lepszą ochronę. Rachunek powierniczy może mieć formę zamkniętą lub otwartą. W pierwszym przypadku wypłata zgromadzonych pieniędzy następuje jednorazowo, po przeniesieniu prawa własności do nieruchomości na nabywcę. W rachunku otwartym wypłata następuje na podstawie harmonogramu inwestycji deweloperskiej, który wskazany jest w umowie z bankiem. Może być on prowadzony samodzielnie, albo z dodatkowym zabezpieczeniem w postaci gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej.

To bank kontroluje wypłatę środków zgromadzonych przez klientów na rzecz dewelopera. Dokonuje tego wyłącznie jeśli zostaną spełnione warunki określone w umowie, np. zrealizowanie kolejnego etapu przedsięwzięcia, co deweloper będzie musiał odpowiednio udokumentować. Posiadając rachunek zamknięty musi przedstawić akt notarialny, na podstawie którego dokonano przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę, w stanie wolnym od obciążeń, praw i obowiązków osób trzecich, poza obciążeniami, na które zgodził się nabywca. Aby otrzymać pieniądze z rachunku otwartego deweloper musi udowodnić, że zakończył się określony w harmonogramie etap prac.

Rachunek powierniczy jest również zabezpieczeniem roszczeń nabywców na wypadek niewywiązania się dewelopera z umowy. W sytuacjach gdy deweloper niedopełnia swoich obowiązków wynikających z ustawy, lub jeśli umowa z deweloperem jest niezgodna z ustawą, nabywca ma prawo od tej umowy odstąpić. W takiej sytuacji bank zwróci mu środki zgromadzone przez niego do tej pory na rachunku powierniczym. W razie rozwiązania umowy deweloperskiej z innych przyczyn, bank zwraca środki na podstawie zgodnych oświadczeń stron.