Ceny mieszkań są nawet 30 proc. wyższe niż przed pandemią. W kilku dużych miastach zostały przekroczone poziomy 10 tys. zł za metr kwadratowy. Mimo stabilizacji sytuacji w zeszłym roku, od początku 2023 roku obserwujemy silne wzrosty.

Bankier.pl opublikował raport, w którym analizuje ceny mieszkań na podstawie kwot zawartych aktach notarialnych w największych polskich miastach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu i Łodzi. W przypadku średniej wielkości mieszkań o powierzchni od 35 do 60 metrów kwadratowych największe wzrosty notujemy w Łodzi. Średnia cena mieszkania jest wyższa o blisko 33 proc. w porównaniu do cen sprzed 3 lat. W II kwartale bieżącego roku musieliśmy tam zapłacić za metr średnio 7,2 tys. zł. Przed wybuchem pandemii było to niespełna 5,5 tys. zł. Dla porównania w Warszawie ceny wzrosły z 9,4 tys. zł do 11,5 tys. zł, czyli o około 22 proc.

Przekroczone psychologiczne bariery

Próg 10 tys. zł za metr został przekroczony nie tylko w stolicy, ale również w Krakowie i we Wrocławiu. Do psychologicznej granicy zbliżają się również ceny w Gdańsku.

Podobne wzrosty dotyczą również najmniejszych mieszkań, o powierzchni do 35 metrów kwadratowych. Najmocniej drożały one w Warszawie, gdzie od 2020 do 2023 roku cena wzrosła o blisko 30 proc.

Najmniej podatne na wzrosty cen są największe, a zarazem najmniej popularne mieszkania. W tym przypadku rynek jest też bardzo zróżnicowany. W Łodzi średnia cena metra kwadratowego wzrosła w ciągu 3 lat o ponad 27 proc. natomiast w Warszawie o 8,2 proc., a w Poznaniu tylko o 6 proc.

Stabilizacja cen w 2022 roku i silne wzrosty od początku 2023 roku

W zeszłym roku ceny nieruchomości wyraźnie się ustabilizowały, a w niektórych lokalizacjach odnotowane zostały spadki. Wśród czynników, które wpłynęły na uspokojenie rynku, można wymieniać problem z otrzymaniem kredytu hipotecznego czy wysoką inflację.

Od początku 2023 roku sytuacja zaczęła się jednak zmieniać. Banki złagodziły sposób liczenia zdolności kredytowej oraz pojawiły się zapowiedzi nowego rządowego programu wsparcia w zakupie pierwszego mieszkania. Bezpieczny Kredyt 2% pobudził popyt jeszcze przed startem programu.

W ujęciu rocznym średnie ceny za metr kwadratowy średniej wielkości mieszkań wzrosły od 4,4 proc. w Gdańsku do 7,4 proc. we Wrocławiu. Najpopularniejsze kawalerki podrożały jeszcze bardziej. Cena jest wyższa od prawie 5 proc. w Gdańsku do ponad 9 proc. w Łodzi.

Nowe mieszkania drożeją szybciej niż na rynku wtórnym

Zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym wzrosły przez trzy lata od 29,3 proc. w Gdańsku nawet do ponad 40 proc. we Wrocławiu i w Łodzi. W tym samym okresie ceny z aktów notarialnych na runku wtórnym wzrosły od 18,6 proc. w Warszawie do ponad 30 proc. we Wrocławiu i Krakowie.

Najmniejsza różnica między cenami na rynku wtórnym i pierwotnym jest w Gdańsku i wynosi około 1 p.p. W Krakowie i Wrocławiu ceny różnią się o 5 p.p. w Poznaniu o 16 p.p., natomiast w Warszawie i w Łodzi o ponad 20 p.p.

Ceny w ogłoszeniach rosną jeszcze szybciej niż transakcyjne

Od początku roku rośnie różnica między cenami transakcyjnymi i zamieszczanymi w ogłoszeniach. Najmocniej tendencja ta jest widoczna na rynku wtórnym, na którym właściciele mieszkań chcą wykorzystać zmieniającą się sytuacje na rynku. Nie zawsze jednak kupujący są skłonni zapłacić tyle, ile chce sprzedający. Ceny transakcyjne w dużych miastach są zazwyczaj o kilkanaście procent wyższe niż w ogłoszeniu. Najmniejsza różnica notowana jest we Wrocławiu – niewiele przekracza 10 proc. Największa średnia rozbieżność przekracza 19 proc. i jest notowana w Poznaniu.