W rozmowie z portalem interia.pl Tomasz Narkun, ekspert rynku nieruchomości, analizuje problem pustostanów w polskim mieszkalnictwie. Zasób nieużywanych lokali jest ogromny i ich uwolnienie, czyli wprowadzenie na rynek najmu, mogłoby odegrać kluczową rolę w poprawie warunków mieszkaniowych Polaków. Wymaga to jednak zidentyfikowania czynników, które sprawiają, że ktoś zamiast wynajmować, trzyma pustostan. Jednym z nich, według Narkuna, są przepisy stawiające interes najemcy dużo wyżej niż interes wynajmującego.

Ustawa o ochronie lokatorów jest wskazywana jako jedna z przyczyn trzymania ogromnej liczby mieszkań jako pustostany. Według spisu powszechnego, nieużywanych lokali mieszkalnych mamy około 1,2 miliona! Jest to ogromna liczba, która kompletnie zmienia sytuację w całej mieszkaniówce oraz wpływa na dostępność mieszkań w skali kraju. Należy jednak pamiętać, że nie wszystkie z tych pustostanów położone są tam, gdzie obecnie istnieje zapotrzebowanie na najem. Spora część to nieruchomości w nieatrakcyjnych lokalizacjach, wyludniających się, bez perspektyw. Mimo to nadal możemy mówić o przynajmniej kilkudziesięciu tysiącach mieszkań, które zostały nabyte w celach inwestycyjnych i stoją puste.

Właśnie tak szacuje zasób pustostanów inwestycyjnych Tomasz Narkun. Według niego lokale stoją puste, ponieważ właściciele obawiają się je wynajmować. A ich obawy wynikają z tego, że prawa lokatora w Polsce są chronione tak mocno, iż właściciel mieszkania jest bezradny wobec nieuczciwego najemcy. Bogaty inwestor kupuje mieszkanie jako tzw. portmonetkę, czyli po prostu jest to dla niego instrument inwestycyjny pozwalający przechować bez straty oszczędności. Zasadność takiej strategii widać chociażby teraz, gdy inflacja wciąż redukuje wartość pieniądza. Ulokowanie go w nieruchomości pozwala się przed tym uchronić. Taki indywidualny inwestor, który czasami posiada kilka albo i nawet kilkanaście mieszkań, kupił je, nie w celu stworzenia dodatkowego źródła dochodu, ale w celu tezauryzacyjnym. Dlatego perspektywa wynajmowania mieszkania z ryzykiem trafienia na nieuczciwego lokatora, którego trudno będzie się pozbyć, nie jest dla niego kusząca. Woli zrezygnować z dodatkowego zarobku, ale mieć spokój.

Rząd ma inne pomysły na poradzenie sobie z tym problemem – chce dodatkowo opodatkować pustostany. Tomasz Narkun prognozuje, że jeśliby takie rozwiązanie weszło w życie, byłoby albo obchodzone przez podpisywanie fikcyjnych umów wynajmu, albo właściciele lokali po prostu płaciliby ten wyższy podatek, nie decydując się jednak na wpuszczenie pustostanu na rynek.

Odrębnym zagadnieniem istotnym dla dostępności mieszkań jest aktywność funduszy inwestujących w mieszkania. Jeśli chodzi o takie zagraniczne podmioty, to Tomasz Narkun uważa, iż tymczasowo mogłyby one odegrać pozytywną rolę. Chodzi o ustabilizowanie obecnej sytuacji, gdy na rynku najmu występuje niedobór podaży i ogromny popyt. Jednak w dłuższej perspektywie firmy realizujące interesy emerytów z innych państw nie powinny być beneficjentem koniunktury w polskiej mieszkaniówce. Nie oznacza to, iż rząd powinien walczyć z takim typem inwestorów. Celem powinno być zapobieganie dominacji obcego kapitału. Z kolei promowanie aktywności kapitału rodzimego może przynieść korzyści. W tym temacie Narkun jest zwolennikiem rozwoju REIT-ów (FINN-ów), czyli podmiotów inwestujących w rynek mieszkaniowy, które sprzedają swoje udziały. Dzięki temu osoba posiadająca wolne środki zamiast kupić mikrokawalerkę, kupiłaby udziały w Reicie, a środki te pracowałyby na rynku, zwiększając podaż mieszkań.

Narkun dostrzega również znaczenie mieszkalnictwa komunalnego. Dostęp do tanich mieszkań z takich zasobów jest ważny szczególnie dla osób młodych, które dopiero rozpoczynają karierę, nie mają oszczędności i zdolności kredytowej. Być może jednym z kluczy do rozwiązania problemów polskiej mieszkaniówki byłoby postawienie na budownictwo z prefabrykatów. W Polsce są firmy, które takie moduły wytwarzają i mają w tym doświadczenie. Jednak swoje produkty sprzedają za granicę, np. do krajów skandynawskich, ponieważ u nas inwestycje realizowane w technologii prefabrykowanej to póki co nieistotny margines rynku.