W styczniu 2010 roku pojawiło się nowe rozwiązanie na rynku nieruchomości, dotyczące umowy najmu. Najem okazjonalny został wprowadzony na mocy ustawy z dnia 17 grudnia 2009 roku o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów. Dotyczy wyłącznie umów, w których przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny. Nie można więc skorzystać z niego, w sytuacji kiedy wynajmowany lokal ma być przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej. W ustawie widnieje bowiem zapis, że umowa najmu okazjonalnego jest wyłącznie umową najmu lokalu, który służy do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Dodatkowo właściciel mieszkania, będący osobą fizyczną, nie może prowadzić działalności gospodarczej związanej z wynajmowaniem lokali.

 Jedną z cech wyróżniających tego typu umowy, jest okres jej trwania. Umowa taka jest zawsze zawarta na czas określony, w przeciwieństwie do zwykłej umowy najmu, gdzie do wyboru stron zależy okres jej zawarcia, który może być zarówno określony jak i nieokreślony. Strony ustalają czas trwania umowy najmu okazjonalnego, przy czym maksymalnie może on wynosić 10 lat.

 Umowy najmu zawarte na czas określony, poza kilimowa wyjątkami, co do zasady wygasają dopiero z upływem tego terminu. Możliwość przedwczesnego rozwiązania takiej umowy powinna być określona już w samej umowie, wraz ze wskazaniem konkretnych powodów, po których zaistnieniu, wynajmujący lub najemca będą mogli złożyć jednostronne oświadczenie woli o wypowiedzeniu umowy najmu. Określenie sytuacji, w których wcześniejsze wypowiedzenie jest możliwe, stanowi zabezpieczenie interesów obu stron. W przypadku właściciela mieszkania, w umowie może on zawrzeć postanowienie o tym, że w przypadku zwłoki w zapłacie czynszu przez najemcę możliwe jest wypowiedzenie umowy przed terminem. W odwrotnym przypadku zapis o możliwości wypowiedzenia umowy przed terminem przez najemcę, w przypadku rażącego naruszania postanowień umowy przez wynajmującego, ochroni najemcę przed sytuacją, kiedy właściciel mieszkania nie wywiązuje się ze swoich obowiązków. Może być to np. zwlekanie z usunięciem awarii uniemożliwiającej korzystanie z mieszkania zgodne z jego stanem z chwili podpisania umowy. Inną sytuacją może być konieczność zmiany miejsca zamieszkania ze względu na zmianę pracy. W przypadku jeśli taki zapis nie będzie widniał w umowie, rozwiązanie jej przed czasem wiąże się z negatywnymi konsekwencjami, czyli z koniecznością zapłacenia czynszu w wysokości odpowiadającej pozostałemu do zakończenia umowy okresowi najmu.

 Treść umowy najmu okazjonalnego powinna spełniać wszystkie formalne warunki przewidziane dla standardowej umowy najmu, tj. dane lokalu, precyzyjne określenie stron, informacje o wysokości czynszu, terminie płatności itp. Jednak w odróżnieniu od najmu tradycyjnego, umowa najmu okazjonalnego powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Dodatkowo powinna zawierać:

• oświadczenia najemcy, spisane w formie aktu notarialnego, o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, a także o zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania użytkowanego lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego,

• wskazanie przez najemcę adresu innego, zastępczego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać, w przypadku konieczności przeprowadzenia egzekucji,

• oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu (właściciela nieruchomości) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim przez najemcę.

Dodatkowym obowiązkiem właściciela lokalu jest zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego Urzędowi Skarbowemu, najpóźniej 14 dni od daty rozpoczęcia najmu.

 Z punktu widzenia właściciela lokalu zawarcie tego typu umowy jest o wiele bezpieczniejsze. W przypadku konieczności przeprowadzenia eksmisji i pozbycia się nieuprawnionego do korzystania z mieszkania lokatora, może on wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, co umożliwi wszczęcie postępowania o eksmisję.

 Mankamentem takiej umowy są zwiększone formalności, i dodatkowe koszty związane z zawarciem umowy w formie aktu notarialnego. Ponadto znalezienie najemcy chcącego podpisać umowę, która w razie problemów będzie dla niego mniej korzystna, może zając więcej czasu. Należy pamiętać także wskazaniu przez najemcę dodatkowego adresu, co jest wymogiem, który nie każdy z zainteresowanych najmem może spełnić.