Jeśli chodzi o ocenę bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym oraz formułowanie na tej podstawie prognoz na najbliższą przyszłość, nie ma zgodności między ekspertami. Część z nich zaczyna ostrzegać przed ryzykiem powstania bańki cenowej, inni zaś uważają, że wszystko jest w porządku i obecna hossa ma mocne podstawy w sytuacji gospodarczej naszego kraju. To tej drugiej grupy zalicza się dr hab. Jacek Łaszek, doradca w Departamencie Stabilności Finansowej NBP. Ten artykuł powstał na podstawie jego rozmowy z portalem obserwatorfinansowy.pl

Już na początku rozmowy dr Łaszek zaznacza, że NBP nie zajmuje się prognozowaniem, ale oceną bieżącej sytuacji. Rozmowa toczy się w kontekście raportu NBP dotyczącego cen nieruchomości w IV kwartale 2020 roku. Kończył się on spostrzeżeniem, że w tym okresie tempo wzrostu cen transakcyjnych zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, spadło. Tym większym zaskoczeniem mogło się okazać to, co nastąpiło w kolejnym roku – jak dotychczas notujemy rekordowe wzrosty w mieszkaniówce.

Dr Łaszek tłumaczy, iż niskie stopy procentowe sprzyjają wysokiej wycenie mieszkań. Wynika to zarówno z taniego kredytu, jak i z poszukiwania alternatywnych dla lokat metod alokacji wolnego kapitału. Niekoniecznie zagrożeniem musi tu być kryzys na rynku najmu, gdyż ten być może będzie przejściowy, a prawdopodobnie – już minął. Wynikał bezpośrednio z odpływu najemców wskutek lockdownu, lecz wraz z zakończeniem pandemii wszystko powinno zacząć wracać do normy.

Analizując to, co się dzieje w mieszkaniówce, należy brać pod uwagę specyfikę lokalnych rynków. Dotyczy to nie tylko skali całego kraju, ale też województw i miast. Pewne trendy występują tylko lokalnie i nawet w kwartalnych odczytach widać duże różnice w tym, co się dzieje w poszczególnych regionach. W niektórych miastach ceny rosły, w innych spadały. W Gdyni, co interesujące, ceny ofertowe w IV kwartale 2020 wzrosły o ponad 10%, a transakcyjne spadły o ponad 1%. Dr Łaszek zaznacza też, iż odczyty kwartalne mogą być mylące, ponieważ to zbyt krótki czas na to, aby wyciągać wnioski o trwałych trendach. Różnice w średnich cenach mogą być chwilowe.

Jeżeli chodzi o relacje między rynkiem wtórnym a pierwotnym, to ten pierwszy pełni rolę swego rodzaju stabilizatora cen. Jeżeli deweloperzy za bardzo zaszaleją z cenami, popyt przenosi się na rynek wtórny, przez co na pierwotnym musi dojść do korekty w dół. Istotne jest tu to, iż rynek używanych mieszkań w Polsce jest już mocno rozbudowany. Nie obejmuje on tylko starych, perelowskich bloków, ale też mnóstwo nowoczesnych inwestycji w wysokim standardzie, stawianych w ostatnich dwóch dekadach. Jest więc realną alternatywą dla rynku pierwotnego, tym bardziej, że używane lokale są nawet 10-20% tańsze.

Robiąc porównania tego, co się dzieje obecnie, do sytuacji z lat 2007 i 2008 należy uwzględnić wskaźnik szacowanej dostępności. Informuje on o tym, ile m2 mieszkania można kupić za średnią pensję. W 2007 roku było to zaledwie 0,28 mkw., a w IV kwartale 2020 aż 0,76 mkw. Okazuje się więc, że po uwzględnieniu wzrostu zarobków, wcale nie jest tak drogo i dostępność mieszkań wzrosła dwukrotnie od czasu bańki.

Dr Łaszek, polemizując z tezą o narastaniu bańki na rynku mieszkaniowym, wskazuje na fakt, iż na polskim rynku nie notuje się takiej skali zakupów spekulacyjnych, jak miało to miejsce przed poprzednim kryzysem lat 2007-2008. Sytuacja wydaje się być stabilna, do tego równoważy ją polityka makroostrożnościowa banku centralnego, bacznie przyglądająca się, czy nie występują symptomy przegrzania rynku mieszkaniowego.