Przed przeniesieniem własności mieszkania na kupującego jedną z kluczowych rzeczy jest odbiór mieszkania, który częstokroć powoduje wiele obaw wśród nowych nabywców. Obawiają się oni na przykład tego, że jeśli przegapią jakiekolwiek wady, to jednocześnie zwolni to z odpowiedzialności dewelopera. Niepotrzebnie, bowiem w celu dbałości o interesy klientów istnieje jeszcze rękojmia, a odbiór mieszkania jej nie wyklucza.

Czym jest rękojmia?

W skrócie mówiąc to prawnie uregulowana odpowiedzialność sprzedawcy za wady sprzedanego przez niego przedmiotu. Warto przy tym pamiętać, że zbycie przez sprzedawcę wadliwego towaru od producenta nie wyklucza rękojmi. Zabezpiecza ona interesy kupującego zarówno w przypadku fizycznych wad przedmiotów, jak i wad prawnych.

Rękojmia a odbiór mieszkania

Odbiór mieszkania stanowi ostatni etap przed przekazaniem kluczy do lokalu. Na odbiory mieszkań deweloper zaprasza kupujących po zawiadomieniu ich o zakończeniu budowy i po końcowej kontroli nadzoru budowlanego deweloper.

Finalizacją odbioru mieszkania jest podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym kupujący może odnotować swoje zastrzeżenia i wady zaobserwowane podczas odbioru. Od momentu podpisaniu protokołu deweloper musi się do niego ustosunkować w ciągu dwóch tygodni, a w przypadku uznania ich za zasadne, na wszelkie poprawki ma miesiąc.

Dla osób, które odbierają mieszkanie, rękojmia stanowi dodatkową ochronę w przypadku wielu wad, np. mniejszego metrażu niż zapisany w umowie, gorszej jakości wykończenia, braku balkonu, braku wnęki na szafę ścienną itp. Wadę fizyczną stanowić może również np. zły montaż przedmiotu bądź jego elementu (np. w przypadku mebli na wymiar).

Również w przypadku, gdy wady ujawnią się później, na straży interesów kupującego stoi właśnie rękojmia, która chroni nabywców przez 5 lat od momentu wręczenia kluczy. Jedynym wyjątkiem, gdy sprzedający nie ponosi odpowiedzialności za wady mieszkania jest sytuacja, gdy nabywca zdawał sobie z nich sprawę przed przekazaniem nieruchomości (np. gdy ze względu na wady otrzymał duży rabat).

Istotne jest jednak, by po zauważeniu wady mieszkania w ciągu 5 lat, nie odwlekać biegu sprawy. W przypadku, gdy nabywca jest konsumentem (osobą fizyczną, która kupiła mieszkanie dla siebie od dewelopera lub pośrednika) bieg sprawy przedawnia się wraz z końcem rękojmi. W związku z tym, gdy konsument wykryje wadę po roku, ma całe 4 lata na żądanie usunięcia wady).

Możliwości skorzystania z rękojmi

Jeśli kupujący wykryje w nieruchomości usterki, może zażądać usunięcia wady, obniżenia ceny bądź złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Niestety w przypadku mieszkania, decyzją sądów, nie może domagać się wymiany rzeczy na nową, bowiem nie ma możliwości dostarczenia dokładnie takiego samego mieszkania. Natomiast w przypadku usunięcie wad, deweloper musi je przeprowadzić na własny koszt. Może odmówić jedynie wówczas, gdy nie ma fizycznej możliwości ich naprawy.

Jeśli właściciel po ujawnieniu wady żąda obniżenia ceny nieruchomości, jest to możliwe o kwotę różnicy między ceną mieszkania bez usterki i tego z wadą. W tym przypadku deweloper może jednak również niezwłocznie usunąć wadę, o ile będzie nie będzie to dużą uciążliwością dla nowego nabywcy i np. nie wymusi czasowej wyprowadzki.

Najbardziej radykalnym rozwiązaniem jest odstąpienie od umowy, jednak należy wiedzieć, iż drobna usterka nie może być ku temu powodem, ale wiele drobnych usterek – już tak.