Mimo że na niemieckim rynku nieruchomości wciąż brakuje mieszkań, to ceny zaczynają gwałtownie spadać. Jakie są przyczyny i czy jest to początek większego kryzysu na rynku nieruchomości u naszych zachodnich sąsiadów?

Niemieckie organizacje działające w branży budowlanej ostrzegają, że do 2023 roku na rynku może zabraknąć nawet miliona mieszkań. Zamówienia w budownictwie jednak gwałtownie spadają. Firmy budowlane oczekują pomocy państwa przynajmniej w formie obniżki wysokości podatku VAT na materiały budowlane. W innym przypadku nowe inwestycje mogą nie być realizowane, a liczba anulowanych projektów budowlanych jest najwyższa od trzydziestu lat. Coraz więcej deweloperów jest też zmuszonych ogłosić upadłość.

Ceny spadają wbrew mechanizmom rynkowym

Podaż, która nie zaspokaja oczekiwań rynku, powinna prowadzić do wzrostu cen nieruchomości. Tak się jednak nie dzieje, ponieważ Niemców nie stać na kupno nowego mieszkania.

Według danych Eurostatu w latach 2010-2022 ceny mieszkań w Niemczech wzrosły o 94,2 proc. W tym samym czasie ceny nieruchomości w Polsce wzrosły o 56,4 proc. To prawie dwa razy mniej niż w Niemczech, a i tak nam się wydaje, że wzrost był bardzo duży.

Z raportu Deloitte za zeszły rok wynika, że ceny mieszkań w samym 2022 roku wzrosły o 4,2 proc. Podwyżki cen trwające od dłuższego czasu doprowadziły do sytuacji, w której Niemcy zajmują trzecie miejsce za Izraelem i Austrią od względem najwyższej ceny za metr kwadratowy mieszkania w Europie. Średnia w zeszłym roku wyniosła 4 800 euro za metr kwadratowy.

Niemców nie stać na kredyty

Inflacja i wysokie stopy procentowe sprawiają, że radykalnie spadła zdolność kredytowa, mimo że kredyty w Niemczech są udzielane ze stałą stopą procentową obowiązującą przez dłuższy okres niż w Polsce.

Stałe oprocentowanie kredytu obowiązujące przez 20 lat wzrosło od początku 2021 roku z 1 proc. do około 4 proc. w skali roku. Stopa procentowa dla kredytu hipotecznego, która będzie obowiązywać przez 10 lat, wynosi około 3,7 proc. Wcześniej było to około 0,5 proc. w skali roku.

Nadchodzi załamanie rynku

W IV kwartale 2022 roku Niemcy odnotowali pierwsze od 12 lat spadki cen nieruchomości. Według Federalnego Urzędu Statystycznego średnie ceny mieszkań spadły o 3,6 proc. rok do roku i o 5 proc. w porównaniu do III kwartału 2022 roku.

W pierwszym kwartale bieżącego roku spadki się pogłębiły. Mieszkania były tańsze o 6,8 proc. rok do roku, co oznacza największy spadek cen od 2000 roku.

Ostatnio opublikowane dane są bardzo niepokojące. Na rynku wtórnym w maju 2023 roku zanotowany został spadek o 11,7 proc. rok do roku, a w czerwcu o 13,1 proc. w relacji do roku poprzedniego.

Podobnie sytuacja wygląda na rynku pierwotnym. W maju 2023 roku spadek sięgnął 12,1 proc., a w czerwcu wyniósł 10,5 proc. w ujęciu rok do roku.

Analitycy z niemieckiego rynku nieruchomości są zgodni i prognozują załamanie, które sięgnie nawet 25 proc. w porównaniu do szczytu cen z czerwca 2022 roku.