Główne trendy, które charakteryzowały rynek nieruchomości w ostatnim kwartale 2022 roku to przewaga zakupów gotówkowych, spadek popytu na mieszkania oraz hamowanie wzrostu cen transakcyjnych w porównaniu z poprzednim rokiem. Takie wnioski zaprezentowali eksperci z Centrum Analiz PKO BP. A jak ocenią pierwszy kwartał bieżącego roku i jakie są dalsze przewidywania?

Na rynku nieruchomości wciąż obserwujemy wpływ wysokich stóp procentowych na rynek kredytów hipotecznych i idące za tym ograniczenie zainteresowania klientów nabywaniem mieszkań. W szczególności dotyczy to klientów, którzy do zakupu potrzebują kredytu. Eksperci spodziewają się, że bieżący rok przyniesie stabilizację cen mieszkań, przy czym w drugiej połowie roku, ceny mogą okazać się wyższe niż w pierwszej połowie. Ograniczenie podaży mieszkań spowodowane znacznie mniejszą niż dotychczas liczbą rozpoczętych przez deweloperów inwestycji przełoży się w drugiej połowie roku na zmniejszenie presji cenowej.

Ostatni kwartał ubiegłego roku charakteryzował się spadkiem dynamiki wzrostu cen nowych mieszkań na największych polskich rynkach nieruchomości. Mieszkania w Warszawie podrożały o 5,3 proc. w ujęciu rok do roku, podczas gdy w III kwartale wzrost r/r był na poziomie 11,2 procent. Na pozostałych dużych rynkach wzrost r/r nie przekroczył 1,5 procent. Na rynku wtórnym natomiast w IV kwartale 2022 wzrost cen r/r był jednocyfrowy, a w III kwartale zaobserwować można było nawet niewielki obniżki cen. Ogólna liczba transakcji na rynku mieszkaniowym spadła w 2022 r. o 75 proc. w porównaniu z rokiem 2021. Eksperci zauważają jednak, że IV kwartał był pod tym względem lepszy od III kwartału, co może oznaczać, że nastąpi zmiana trendu. W ubiegłym roku szczególnie znaczący dla rynku nieruchomości był spadek sprzedaży kredytów hipotecznych spowodowany wysokimi stopami procentowymi. Z danych udostępnionych przez Związek Banków Polskich wynika, że banki udzieliły w 2022 r. o ponad 50 proc. mniej kredytów niż rok wcześniej, tj. 126, 3 tys. kredytów o łącznej wartości 43,6 mld zł. W styczniu 2023 r. liczba nowych kredytów nadal malała – ich wartość była o 65 proc. niższa w porównaniu ze styczniem 2022 r., a liczba o 63 proc. mniejsza. Luty 2023 przyniósł nieco mniejszy spadek wartości zapytań kredytowych w porównaniu z poprzednimi miesiącami. Wzrosła natomiast w porównaniu z latami wcześniejszymi liczba wcześniej spłaconych kredytów.

Według ekspertów PKO BP spowolnienie dotknęło również rynek najmu. W IV kwartale 2022 r. w większości miast można było zauważyć hamowanie wzrostu czynszów najmu. Początek nowego roku przyniósł nawet lekką korektę stawek. Ma to związek między innymi z ustabilizowaniem się popytu na mieszkania do wynajęcia, który kreowany był w ciągu ostatniego roku przez uchodźców z Ukrainy. Większość znalazła już mieszkania, a spora część opuściła nasz kraj. Mniejsza jest również presja ze strony osób, które miały problem z zaciągnięciem kredytu hipotecznego, na co ma wpływ ostatnie złagodzenie polityki kredytowej banków, które powodowało wzrost zdolności kredytowej, a także zapowiadany przez rząd program „Bezpieczny Kredyt 2%”.