W minionych dwóch, trzech latach mimo rosnących cen nieruchomości, ich dostępność była duża. Wynikało to głównie z dwóch czynników: bardzo taniego kredytu oraz dynamicznemu oraz stałem wzrostowi wynagrodzeń. Dzięki temu mnóstwo osób decydowało się na zakup dużego lokalu, w dobrej dzielnicy oraz w wysokim standardzie. Często też realizowane było marzenie o własnym domu, czy to szeregowym, czy wolnostojącym. Jednak od kilku miesięcy sytuacja zmienia się na niekorzyść kupujących – mieszkania są coraz droższe, a kredyty coraz trudniej dostępne. Przez to kupujący muszą mocno korygować swoje plany.

Jeszcze rok temu typowy klient rozglądał się za mieszkaniem z dwoma, a nawet z trzema pokojami. W tym roku realnym rozwiązaniem stały się kawalerki. Systematyczny wzrost stóp procentowych (a z tym parametru WIBOR decydującego o wysokości oprocentowania kredytów) oraz wytyczne KNF, zgodnie z którymi banki muszą dużo mniej optymistycznie podchodzić do szacowania naszej zdolności rynkowej (i jeszcze uwzględniać 5% bufor wzrostu stóp), sprawiły, że stać nas na coraz mniej. Mniejszy budżet z realizacją planów o zakupie własnego M można godzić na różne sposoby: część klientów decyduje się na mniejszy lokal, część akceptuje gorszy standard lub nawet kupuje mieszkanie do remontu, cenę obniża również zmiana lokalizacji na mniej prestiżową (dlatego ponownie zyskują popularność dzielnice peryferyjne, niestety też ze słabo rozwiniętą infrastrukturą).

Według szacunków, zdolność kredytowa w ciągu roku (liczona od I kwartału 2021 do I kwartału 2022) spadła o około połowę. W przypadku małżeństwa z dwojgiem dzieci, spadek ten był nawet większy, bo wyniósł 56%. Ta wartość dobrze pokazuje, jaka musi być skala korygowania planów zakupowych. Tradycyjnie można pracować nad poprawieniem swojej wiarygodności w ocenie banku, czyli np. postarać się o podwyżkę, o bezterminową umowę o pracę czy zadbać o dodatkowe źródło utrzymania. Jednak wiadomo, iż nie w każdym przypadku jest to możliwe i wiele osób już dotychczas dawało z siebie wszystko.

Trend spadku średniego metrażu mieszkań widoczny jest zarówno w ogłoszeniach sprzedaży, jak i w danych GUS, dotyczących rozpoczynanych przez deweloperów inwestycji. W przypadku ogłoszeń, dla Warszawy widać redukcję przeciętnego metrażu o nieco ponad 5 mkw w ciągu trzech lat. Niby nie dużo, ale mówimy tu o średniej na poziomie 55 mkw, tak więc spadek jest rzędu 10%. Z kolei w danych GUS-u widać spadek powierzchni mieszkań po 2017, i później, od 2018, przeciętny metraż pozostaje już ten sam. Inaczej to wygląda, jeśli do statystyki włączy się domy, bo wtedy średnia powierzchnia lokalu mieszkalnego w omawianym okresie urośnie o 3 mkw – wynika to z tego, że w ostatnich latach budowaliśmy bardzo dużo domów.

O ile nie widać tąpnięcia w metrażu nowych lokali, to za to widać bardzo wyraźny i gwałtowny spadek rozpoczynanych budów. W pierwszych czterech miesiącach 2022 deweloperzy rozpoczęli budowę niespełna 43 tysięcy mieszkań, co oznacza spadek 22,6% względem analogicznego okresu sprzed roku. Te dane nie są jednoznaczne, gdy uwzględni się inny parametr – w kwietniu 2022 liczba wydawanych pozwoleń na budowę wzrosła o 8% w ujęciu rok do roku.

Kłopoty rynku mieszkaniowego widać także w coraz większym rozdźwięku między cenami ofertowymi a transakcyjnymi na rynku wtórnym. Dane te pochodzą z raportu NBP dotyczącego I kwartału 2022 (a więc można się spodziewać, że do dzisiaj trend się umocnił) i mówią o tym, iż w największych miastach różnice między tym, czego sprzedający mieszkanie oczekuje na początku, a tym, co na końcu otrzyma, wynoszą już nawet kilkanaście procent.

Wszystkie przytoczone powyżej dane sugerują, że właśnie obserwujemy koniec boomu w mieszkaniówce. Ceny zaczynają hamować, popyt drastycznie spada, jednak równocześnie może też spaść podaż. Jak to się przełoży stawki za metr kwadratowy? Deweloperzy póki co konsekwentnie mówią o braku przecen, co wynika z rosnących kosztów wykonawstwa – redukcja ceny mkw oznaczałaby sprzedawanie poniżej kosztów inwestycji.