Kredyty mieszkaniowe w Polsce są najdroższe w całej UE. Temat ten co jakiś czas wraca do debaty publicznej, a specjaliści branży kredytowej i politycy szeroko go komentują. W ostatnim czasie oliwy do ognia dolał aktywista Jan Śpiewak. Na platformie X dodał on post, w którym zwraca uwagę, że według danych Europejskiego Banku Centralnego marże kredytów mieszkaniowych są w naszym kraju trzy razy wyższe od średniej unijnej. Prócz tego Skarb Państwa posiada spore udziały w sektorze bankowym. Czyli z jednej strony mógłby wpłynąć na koszty kredytów, z drugiej jest szansa, że czerpie korzyści z zaistniałej sytuacji.

Czy polskie i europejskie marże można porównywać?

Oprocentowanie kredytu to wypadkowa zarówno marży ustalanej przez banki komercyjne, jak i odsetek naliczanych przez bank centralny. Każdy system bankowy danego kraju funkcjonuje na nieco innych zasadach i wyliczając koszt kredytu, może kierować się innymi wskaźnikami. Prócz tego nie bez znaczenia jest fakt, że polski sektor kredytowy jest jednym z najmniejszych w Europie. Jego skalę widać porównując wskaźnik podaży pożyczek mieszkaniowych w stosunku do PKB. W połowie 2024 wyniósł on 88,7%, czyli tyle ile w całym 2015. Dla porównania w Hiszpanii w połowie zeszłego roku było to 258%, a we Francji 325%. W kraju o podobnych do nas warunkach gospodarczych, czyli Czechach w omawianym okresie sektor kredytowy osiągnął 150% PKB. Jak zaznacza Tomasz Pawlonka, ekspert Związku Banków Polskich wielkość rynku ma ogromne znaczenie. Im więcej kredytów się sprzedaje, tym mogą być one tańsze.

Prócz tego w polskim prawie podatkowym istnieją zasady, które skutecznie zniechęcają polskie banki do udzielania większej liczby pożyczek. Jest to podatek bankowy, który został skonstruowany w ten sposób, że banki płacą go od wolumenu udzielonych kredytów. Gdyby taksa ta została zniesiona, byłaby to realna szansa na obniżenie kosztów kredytów hipotecznych. Specjaliści branży bankowej zwracają uwagę, że z ust parlamentarzystów rzadko słychać apele o zniesienie tego podatku. Częściej pojawiają się głosy zachęcające do obniżenia stóp procentowych, a ten manewr utrudnia wciąż wysoka inflacja.

Czy problem drogich kredytów można jakoś rozwiązać?

Aby dobrze zrozumieć naturę trudności, warto przypomnieć, że na koszt kredytu składa się część odsetkowa, zależna od stopy procentowej NBP, wyrażona jako WIBOR, oraz marża banku w rozumieniu krajowym. Średnia marża dla kredytu hipotecznego w ubiegłym roku mieściła się miesięcznie w przedziale 1,5-2,08 %. Dla UE ta średnia to około 3,5%. Jak widać tak proste porównania, jakie stosuje Jan Śpiewak, nie mają sensu i mogą prowadzić do mylnych wniosków. Porównanie systemów kredytowych krajów spoza strefy euro ze średnią unijną jest wyjątkowo trudne.

Na poziom marż przy kredycie hipotecznym wpływa bardzo wiele czynników. Jest to między innymi profil kredytowy klienta, wysokość wkładu własnego czy jakość portfela kredytowego. Na wysokość marż i kosztów dodatkowych wpływa też sytuacja gospodarcza w kraju i za granicą. Trudno przełożyć te wszystkie zmienne i stworzyć wspólny mianownik między Polską a rynkiem międzynarodowym.