Możliwość wyjścia z mieszkania wprost do ogródka znaczenie zwiększa atrakcyjność lokali usytuowanych na parterze. Można tu zasadzić kwiaty lub warzywa, wystawić meble ogrodowe i korzystać z własnego kawałka zieleni w mieście. Ale czy rzeczywiście własnego? Niewiele osób wie, że taki ogródek nie zawsze formalnie należy do właściciela mieszkania.

Kupujących mieszkanie na parterze, którzy liczą na to, że wraz z lokalem będą mieli na własność kawałek ziemi może spotkać rozczarowanie. Ogródek zlokalizowany pod blokiem należy bowiem do nabywcy mieszkania tylko w przypadku, gdy wyodrębniona została działka, założona osobna księga wieczysta dla tego kawałka gruntu, a w akcie notarialnym pojawia się zapis o przeniesieniu jego własności. W praktyce nie zawsze jest to jednak możliwe, ponieważ ściany budynku wielorodzinnego stanowią część wspólną, do której dostęp powinien być zapewniony wszystkim mieszkańcom. Oznacza to, że jeśli ogródek nie ma statusu osobnej działki, formalnie należy do wszystkich mieszkańców budynku, a więc wszyscy mają prawo z niego korzystać, ale również na wszystkich ciąży obowiązek utrzymywania tego kawałka ziemi.

Istnieje możliwość ustanowienia służebności gruntowej i z tej możliwości często korzystają deweloperze przy sprzedaży mieszkań na parterze. Ogródek nie jest wtedy wyodrębniony w sensie geodezyjnym, ale zapewnia to właścicielowi mieszkania wyłączność na korzystanie z niego. Deweloper może również podpisać z nabywcami tzw. umowę quoad usum, czyli o podział nieruchomości do korzystania. Na mocy takiej umowy z nieruchomości wspólnej wydzielane są części przeznaczone do użytku dla poszczególnych współwłaścicieli. Rozwiązanie to regulują zapisy kodeksu cywilnego. Dzięki temu właściciele mieszkań na parterze, do których przynależą ogródki, mają prawo do samodzielnego korzystania z nich, a pozostali mieszkańcy zobowiązani są do respektowania prawa wyłącznego użytkowania części wspólnej nieruchomości przez sąsiadów, do których ta część przynależy. Przy sprzedaży mieszkania prawo do dysponowania ogródkiem, które wynika z umowy quoad usum, przekazywane jest nowemu właścicielowi. W księdze wieczystej nieruchomości powinny znaleźć się stosowne zapisy wynikające z umowy quoad usum.

Pomimo że w umowie określono, kto może korzystać z danego ogródka, nadal pozostaje on pod zarządem wspólnoty mieszkaniowej, a więc jego „właściciel” nie ma swobody dysponowania tą przestrzenią, nie może jej zabudować, czy ograniczyć dostępu do niej. Trzeba pamiętać, że na mocy umowy quoad usum właściciel mieszkania nie staje się właścicielem gruntu – działka pozostaje własnością wspólną. Nabywca, któremu zależałoby na własności nieruchomości, musiałby kupić działkę wyodrębnioną geodezyjnie, z oddzielną księgą wieczystą. W praktyce zdarza się to bardzo rzadko, a koszty zakupu takiej nieruchomości byłyby dużo wyższe.

Kwestia korzystania z ogródków znajdujących się przy budynkach wielorodzinnych często prowadzi do nieporozumień i sporów. Niektórzy są zdania, że wspólnota mieszkaniowa powinna sama decydować o podziale i wykorzystaniu części wspólnych nieruchomości, a przypisywanie ogródków do mieszkań przez deweloperów w akcie notarialnym powinno być zabronione.