Rynek mieszkaniowy w ostatnich latach sprawił nam sporo niespodzianek. Jedną z głównych była jego reakcja na pandemię koronawirusa oraz okres lockdownów. O ile początkowo rzeczywiście była krótka pauza w sprzedaży (którą część analityków uznała za początek bessy), to koniunktura szybko wróciła i mieszkaniówka przez ostatnie dwa lata notowała rekordy: cen, popytu, ale też podaży. Okazało się więc, że wyszła zwycięsko z próby covida. Jednak teraz nadeszła kolejna próba – rekordowa inflacja, drogie paliwo oraz materiały budowlane, ale też wojna w Ukrainie. Czy i tym razem rynek mieszkaniowy wyjdzie obronną ręką?

W tym artykule omówimy publikację z subiektywnieofinansach.pl (“Podaż mieszkań rośnie, mamy załamanie popytu, a ceny… nie chcą spadać. Co się wyrabia na rynku mieszkaniowym?! Pięć zaskoczeń. I próba wyjaśnienia”). Autor, Maciej Jaszczuk, zwraca uwagę na to, że obecnie mieszkaniówka zdaje się zawieszać podstawowe prawa rynkowe, czyli prawa popytu i podaży. Gdy się analizuje dane, sytuacja deweloperów i właścicieli mieszkań wygląda coraz gorzej, a mimo to ceny nie spadają. Jak to możliwe?

Już dane za I kwartał 2022 były bardzo niekorzystne dla mieszkaniówki – wartość transakcji w 7 największych miastach spadła o 27% kwartał do kwartału, a banki udzieliły o 25% mniej kredytów hipotecznych. Można uznać, że był to tylko wstęp do zapaści, ponieważ odczyty z kolejnych miesięcy są jeszcze gorsze – w czerwcu wartość zapytań o kredyty spadła o 60% rok do roku i jest to niechlubny rekord w notowaniach BIK, które są prowadzone od 2008 (czyli przebiliśmy wyniki z globalnego kryzysu gospodarczego). Z danych udostępnionych przez “Rzeczpospolitą” dowiadujemy się z kolei, że najwięksi deweloperzy (ci, którzy są obecni na giełdzie) wykazali spadek sprzedaży na poziomie 50%!

To wszystko brzmi katastrofalnie i powinno być wstępem do pęknięcia bańki oraz okresu bolesnej hossy w mieszkaniówce. Jednak nie wszystkie parametry rynku są jednoznaczne. Nadal do użytku trafia rekordowa liczba mieszkań (prawie 55 tysięcy w I kwartale 2022). To jeszcze nie zaskakuje, ponieważ są to efekty finalizowania inwestycji rozpoczętych jeszcze w czasach koniunktury. Jednak zaskakuje co innego – liczba wniosków o pozwolenie na budowę wzrosła. Oznacza to, że inwestorzy z jakiegoś względu wierzą w rentowność rynku mieszkaniowego.

Mimo gwałtownie hamującej akcji kredytowej, załamania się popytu, przy jednoczesnej rekordowej podaży, ceny nie spadają, ale nadal rosną. Do tego w wielu ośrodkach wzrost ten jest na tyle dynamiczny, że przebija inflację, pozwala więc chronić oszczędności. Z czego to wynika?

Zastanówmy z czego wynika oczekiwanie, iż będzie taniej. Sporo mieszkań zostało kupionych pod wynajem – za gotówkę lub były lewarowane kredytem. W tym pierwszym przypadku właściciel co najwyżej może narzekać na niską rentowność, jednak do niedawna i to nie było złe, bo ogólnie nie było gdzie lokować kapitału. W drugim przypadku – taka inwestycja od kilku miesięcy przynosi już straty. Można by się więc spodziewać, że na rynek zaczną trafiać przeszacowane inwestycje, podnosząc już i tak dużą podaż, przez co sprzedaż będzie wymagała schodzenia z ceny. Jednak tak się nie dzieje. Nie wiadomo jeszcze, czy inwestorzy postanowili zacisnąć zęby i przetrwać trudny okres, czy może niebawem będziemy mieli do czynienia z masowymi wyprzedażami.

W dużo bardziej komfortowej sytuacji są deweloperzy, którzy przez ostatnie dwa lata mieli rekordowe zarobki, więc stworzyli sobie bezpieczną poduszkę finansową. Do tego nadal mają sporo umów rezerwacyjnych, więc mimo dekoniunktury, wciąż będą zarabiać na oddawanych inwestycjach. Gorzej sytuacja wygląda u małych podmiotów i tutaj może dojść do wyprzedawania niedokończonych projektów oraz banków ziemi. Trafią one do największych deweloperów, wzmacniając ich pozycję. Narzekać nie mogą też banki, które mimo mniejszej liczby kredytów, notują bardzo wysoką ich rentowność.

Gdy spojrzymy na rynek, interesujące jest też to, że mimo mniejszej liczby transakcji, ceny rosną. Możliwym rozwiązaniem tego paradoksu jest przesunięcie się popytu na gorsze mieszkania. Jeśli ktoś wcześniej planował zakup 60 mkw, to teraz za tę samą kwotę kupi 50 mkw, ponieważ musi zapewnić sobie dach nad głową lub nie opłaca mu się trzymać oszczędności na koncie.