Osoby zainteresowane zakupem nieruchomości mieszkaniowej nie w celach inwestycyjnych nie miały powodów do zadowolenia w ostatnich latach. Ceny szybowały w górę w zatrważającym tempie i w niewielu przypadkach wzrost zarobków był w stanie zrekompensować drożyznę. Dlatego mnóstwo osób wstrzymało się z kupnem mieszkania lub domu, czekając, aż w końcu boom się skończy i ceny ustabilizują się lub zaczną spadać. Póki co wyraźnych korekt nie widać, chociaż pojawiają się coraz liczniejsze sygnały osłabienia rynku. Zmiany są na tyle małe, że nie wpłynęły na sytuację przeciętnego Kowalskiego, za to coraz częściej aktywują się zagraniczne fundusze.

O roli zagranicznych funduszy na polskim rynku nieruchomości w ostatnim czasie mówi się bardzo dużo. Te podmioty są wskazywane jako zagrożenie, ponieważ ich aktywność ma się przyczynić do utrzymywania wysokiego popytu i dalszego windowania cen. Z drugiej strony część ekspertów uważa, iż skala zakupów funduszy jest zbyt mała i zbyt ograniczona do wybranych lokalizacji, aby mogła wywołać jakiekolwiek zmiany w całym kraju.

Jakie sygnały informują końcu koniunktury na rynku nieruchomości?

Zacznijmy od tego, co jest jedną z głównych przyczyn osłabienia koniunktury, czyli spadek zdolności kredytowej. Rynek mieszkaniowy napędzany jest środkami z kredytów mieszkaniowych. Systematyczne podnoszenie stóp procentowych przez RPP niemal od roku, co przekłada się na coraz wyższy WIBOR, oraz restrykcyjne rekomendacje KNF zalecające bardziej realne wyliczanie kosztów życia to dwa czynniki drastycznego spadku zdolności kredytowej. BIK informuje, iż w maju 2022 roku liczba wniosków o kredyt hipoteczny spadła o połowę w porównaniu z analogicznym okresem w roku poprzednim. Tutaj warto jednak zaznaczyć, że ostatnio pojawiło się “światełko w tunelu” – z raportu HRE Investments wynika, iż w sierpniu zdolność kredytowa typowej rodziny (2+1) wzrosła. Doszło do tego po raz pierwszy od 6 miesięcy, kiedy to notowane były spadki.

To znajduje odzwierciedlenie w wynikach sprzedażowych deweloperów. Największe firmy z branży, będące podmiotami notowanymi na giełdzie papierów wartościowych, muszą udostępniać cykliczne raporty zawierające m.in. dane sprzedażowe. Z nich wiemy, że sprzedaż nowych mieszkań przeżywa załamanie – spadki są rzędu kilkudziesięciu procent. Kiepską sytuację potwierdzają pośrednicy w obrocie nieruchomościami. W ramach badania INPON oceniają stan i perspektywy rynku. Wskaźnik INPON dla II kwartału 2022 po raz pierwszy w historii badania przyjął wartość poniżej 50 punktów, co oznacza przewagę pesymistycznych ocen.

We wstępie wspominaliśmy, że póki co nie widać wyraźnych spadków cen. Nie oznacza to, że ich w ogóle nie ma. Zaczynają się pojawiać, a do tego na wielu rynkach wyhamowały wzrosty. Rynek nieruchomości nie reaguje gwałtownie na zmiany koniunktury, więc można się spodziewać, że dopiero w najbliższych miesiącach ujrzymy prawdziwe konsekwencje spadku popytu.

Czy to wszystko przełoży się na niższe ceny mieszkań? To jest mocno dyskusyjna kwestia. Z jednej strony mamy do czynienia ze słabnącym popytem, z drugiej w grze jest wiele czynników, które mogą uniemożliwić spadek cen metra kwadratowego. Mowa tu chociażby o wysokiej inflacji (i, co za nią idzie, coraz wyższych cenach materiałów, energii oraz robocizny, a więc też – wykonawstwa), spadającej podaży (deweloperzy, wyczuwając gorszą koniunkturę, mocno przyhamowali z rozpoczynaniem i oddawaniem do użytku nowych inwestycji, co już widać w statystykach), rosnącej liczbie potencjalnych klientów (uchodźcy z Ukrainy oraz osoby, które dotychczas nie zdołały jeszcze zaspokoić swojej potrzeby mieszkaniowej).

Bieżąca sytuacja nie sprzyja aktywności zakupowej przeciętnego Polaka. Za to nie zatrzymuje zagranicznych funduszy, które dokonują kolejnych pakietowych transakcji – przykładowo holenderski fundusz Van der Vorm Vastgoed wykupił ostatnio ponad 120 mieszkań. Czy rynek hurtowy urośnie na tyle, aby ochronić deweloperów przed skutkami dekoniunktury i pozwolić im utrzymać ceny? Tego dowiemy się w najbliższych miesiącach, jednak nie wygląda na to, aby fundusze mogły uratować coś więcej niż kilka najbardziej prestiżowych lokalizacji, położonych w największych polskich miastach.