Ostatni kwartał 2024 roku przyniósł wyraźne zmiany na rynku nieruchomości. Ceny mieszkań na rynku wtórnym spadły w większości dużych miast, podczas gdy w segmencie nowych mieszkań sytuacja wyglądała bardziej różnorodnie. W części miast ceny wzrosły, w innych spadły, a w jeszcze innych prawie się nie zmieniły. Warto też zwrócić uwagę, że rosnące koszty kredytów hipotecznych i różnice w wyliczaniu zdolności kredytowej pomiędzy bankami mają duży wpływ na popyt i strategie cenowe sprzedających.

Spadki cen mieszkań na rynku wtórnym

W IV kwartale 2024 roku w większości dużych miast ceny mieszkań na rynku wtórnym spadły. Największe obniżki odnotowano w Gdańsku o 6,3 proc., w Warszawie – 3,2 proc., w Krakowie o 2,2 proc. We Wrocławiu zaś nastąpiła tylko delikatna korekta, bo ceny spadły zaledwie o 0,8 proc.

Jedynym wyjątkiem była Łódź, gdzie ceny wzrosły o 1,6 proc. Eksperci wskazują, że sprzedający coraz częściej są skłonni do negocjacji i obniżek, co wynika ze słabszego popytu oraz trudniejszego dostępu do kredytów hipotecznych.

Nowe mieszkania – różne strategie cenowe deweloperów

Rynek pierwotny zachowywał się inaczej. W Warszawie i Łodzi ceny nowych mieszkań nieznacznie spadły (odpowiednio o 1,2 proc. i 0,5 proc.), jednak w trzech miastach zanotowano niewielkie wzrosty:

• nowe mieszkania w Krakowie: +0,8 proc.,
• nowe mieszkania we Wrocławiu: +0,5 proc.,
• nowe mieszkania w Poznaniu: +0,2 proc.

Deweloperzy przyjmują różne strategie cenowe, dostosowując się do lokalnych warunków rynkowych. W Gdańsku wyraźnie widać większy nacisk na segment luksusowy i stąd wzrost średnich cen o 3,6 proc. – coraz więcej mieszkań wycenianych jest powyżej 20 tys. zł za mkw.

Droższe kredyty i rosnące różnice w zdolności kredytowej

Kredyty hipoteczne znacząco podrożały – średnie oprocentowanie wzrosło z 6,6 proc. do 7,2 proc., a zdolność kredytowa w różnych bankach różniła się nawet o 400 tys. zł dla tego samego gospodarstwa domowego. Takie różnice często zmuszały klientów do rezygnacji z planowanych zakupów.

Eksperci podkreślają, że przyszłość rynku zależy od decyzji Rady Polityki Pieniężnej w sprawie stóp procentowych. Wszyscy czekają również na ewentualny nowy program dopłat do kredytów, który mógłby pobudzić popyt.

To dobry moment na negocjacje ceny

Na rynku wtórnym zauważalna jest coraz większa różnica między ceną początkową a ostateczną ceną transakcyjną – np. w Warszawie aż o 22,7 proc.

To oznacza, że wielu sprzedających zaniża ceny już na etapie wystawiania oferty, aby szybciej znaleźć kupca. W efekcie negocjacje stały się standardem, a kupujący mogą liczyć na większe rabaty.

Chociaż koniec 2024 roku nie przyniósł dużych rewolucji, sytuacja na rynku nieruchomości wciąż jest dynamiczna. Dla kupujących to dobry moment na negocjacje, a dla sprzedających sygnał, że obniżki cen mogą być konieczne.