Centrum Analiz banku PKO BP postanowiło przyjrzeć się strukturze polskiego rynku wtórnego. Zazwyczaj jest on traktowany łącznie, a przecież składa się z wielu podsegmentów, które w analizie postanowiono wyodrębnić oraz przyjrzeć się ich udziałowi w całym wolumenie transakcji. Dane pozwalają dojść do ciekawego wniosku – wśród używanych mieszkań nadal królują te zlokalizowane w blokach z wielkiej płyty.

Na potrzeby analizy eksperci z PKO BP podzielili nieruchomości mieszkaniowe z rynku wtórnego na pięć części. Pierwsza z nich to stare kamienice, z datą budowy do 1959 roku. Druga to budynki wielkopłytowe z okresu PRL. Trzecia – również budynki perelowskie, ale wykonane technologiami innymi niż wielka płyta. Czwartą grupę tworzą inwestycje powstałe po 1989 roku, a piątą – inwestycje najnowsze, maksymalnie pięcioletnie.

Na pierwszy ogień w analizie idzie udział wielkiej płyty w ogóle transakcji. I tu okazuje się, że ta technologia nadal dominuje wśród mieszkań używanych. W Łodzi mieszkania w blokach z wielkiej płyty przeważają nawet nad wszystkimi pozostałymi segmentami potraktowanymi łącznie. Do 50% zbliża się również w Poznaniu, ale i w pozostałych badanych ośrodkach (Warszawa, Wrocław, Gdańsk, Kraków) wielka płyta odgrywa kluczową rolę. Jednocześnie, po przyjrzeniu się technologiom wykorzystywanym przy wznoszeniu nowych mieszkań, widać, iż wielka płyta poszła w odstawkę i jej udział jest na poziomie kilku procent. Dominuje metoda tradycyjna, udoskonalona.

Analitycy PKO BP zastanawiają się, w czym tkwi sekret popularności wielkiej płyty. Na pewno kluczowe znaczenie ma cena, która jest dużo niższa niż w nowym budownictwie. Jednocześnie perelowskie budynki zlokalizowane są w pobliżu centrów miast, a do tego dysponują rozbudowaną infrastrukturą, przestrzenią i terenami zielonymi. Również istotne jest to, iż w wielkiej płycie można trafić większą liczbę pokoi na mniejszej powierzchni – zdarzają się nawet mieszkania czteropokojowe w lokalach o powierzchni do 60 mkw. Są też wady, takie jak wysokie czynsze, słaba izolacja akustyczna czy brak parkingów, jednak najwyraźniej nie przeważają one nad zaletami. Wielka płyta jest bardzo chętnie kupowana (spośród analizowanych segmentów to tutaj występuje największa przewaga liczby wniosków kredytowych nad transakcjami), a jednocześnie rzadko sprzedawana.

Dla osób zainteresowanych inwestycjami ważna może być informacja, że jeśli chodzi o rynek wtórny, to wielka płyta wykazuje największą dynamikę wzrostu cen. Jednocześnie nadal pozostaje jednak najtańszą lub jedną z tańszych technologii.

Wzrost cen nie idzie w parze z rentownością inwestycji, w przypadku gdy nastawiona jest ona na wynajem. Analitycy PKO BP przyjmują założenie, iż lokal jest obłożony w 95%. Od dochodu odjęli 10% na poczet podatku i amortyzacji, odjęli czynsz administracyjny. Z obliczeń w takim modelu wynika, że wielka płyta we wszystkich przebadanych aglomeracjach wykazała najniższą rentowność. Jedynie w Łodzi zrównała się ona z grupą pozostałych technologii PRL, a we Wrocławiu z inwestycjami powstałymi po 1989 roku, ale starszymi niż 5 lat.

Jeżeli chodzi o ceny mieszkań na rynku wtórnym w powiązaniu z piętrem, to dla wszystkich segmentów działa zasada, że cena spada dla wyższych pięter, jeśli w budynku nie ma windy. Jeżeli winda jest – cena pozostaje na podobnym poziomie lub nawet rośnie.

Tutaj możesz się zapoznać z obszerniejszym omówieniem raportu: Wielka płyta nadal dominuje na rynku wtórnym