Kilka dni temu internetowe portale obiegła wiadomość o tym, że władze Berlina chcą przeprowadzić referendum w sprawie wywłaszczenia mieszkań będących własnością funduszy inwestycyjnych. Takie posunięcie motywowane jest tym, że fundusze mają już na tyle dużo lokali, iż mogą windować ceny najmu, z której to możliwości skrupulatnie korzystają. Władze Berlina chcą temu zapobiec, ponieważ jest to zjawisko niekorzystne dla mieszkańców miasta. Wygląda na to, że nasz rząd, być może pod wpływem wydarzeń za zachodnią granicą, również zaczął dostrzegać ten problem.

Polski rząd dostrzega problem

Piotr Uściński, Sekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, podczas wystąpienia w Sejmie z dnia 30 września 2021 roku zapewnił, że reprezentowany przez niego resort intensywnie pracuje “nad tym, jak zapobiec pakietowemu wykupowi mieszkań i problemami, z jakimi obecnie boryka się Berlin”. Jest to sygnał napawający optymizmem, ponieważ zachodnie aglomeracje, w tym wspomniana stolica Niemiec, przegapiły moment, w którym problem powstawał i się rozwijał. Szacuje się, iż od początku lat 90. fundusze wykupiły w Berlinie już ponad 200 tysięcy lokali mieszkalnych. Daje im to tak silną pozycją na rynku, że mogą nim sterować. No i w praktyce sterują, coraz bardziej windując ceny najmu, przez co mieszkania w dobrych lokalizacjach i z dobrym standardem stają się nieosiągalne dla przeciętnego, pracującego berlińczyka.

Po co fundusze kupują mieszkania?

Motywacja funduszy jest taka sama jak każdego innego podmiotu inwestującego na rynku mieszkaniowym – zysk. Pakietowo kupowane mieszkania trafiają na rynek wynajmu. Część ekspertów uważa, że jest to korzystne zjawisko, ponieważ cywilizuje rynek wynajmu mieszkań oraz daje najmującym dostęp do szerszego asortymentu oraz bardziej elastycznych form wynajmu. W kwestii elastyczności chodzi o to, że duży podmiot dysponujący wieloma lokalami w różnych miejscach może oferować możliwość przeprowadzki między tymi lokalizacjami. Do tego zazwyczaj też zaoferuje lepszy standard, niż zwykły Kowalski wynajmujący jedno, czy dwa mieszkania.

W takich stwierdzeniach może być część prawdy, jednak – jak pokazuje przykład naszych zachodnich sąsiadów – długofalowo aktywność funduszy powoduje drożyznę w mieszkaniówce i sprawia, że mieszkania stają się coraz mniej dostępne dla przeciętnego obywatela. Tutaj obrońcy funduszy mają kolejny argument – uważają, że przyszłością nie jest posiadanie mieszkania, ale wynajmowanie, ponieważ daje dużo większą elastyczność. Jednak to mocno dyskusyjne, czy brak własności jest tak dobrym rozwiązaniem z perspektywy nie funduszu, ale konkretnej osoby.

Fundusze inwestujące w mieszkania to w dużej mierze fundusze emerytalne. Tak więc mieszkania mają zabezpieczać emerytury ich klientów.

Coraz większa aktywność funduszy w Polsce

O ile na Zachodzie fundusze są aktywne na rynku mieszkaniowym nawet od kilku dekad, co pozwoliło im zgromadzić wolumen lokali mieszkalnych liczony w setkach tysięcy, o tyle u nas to nowość. Praktycznie dopiero na fali obecnego, pandemicznego boomu w mieszkaniówce, zaczęły pojawiać się wiadomości o pakietowych zakupach. Obrońcy działalności funduszy chłodzą nastroje, mówiąc, iż mimo że taka transakcja ujęta w oderwaniu może wydawać się imponująca (bo np. jednorazowo fundusz kupił 1000 mieszkań od dewelopera), to w skali całego rynku jest to nieistotny promil i nawet nie ma wpływu na ceny. Nie zapominajmy jednak, że fundusze dopiero się rozkręcają. Do mediów trafiają informacje o kolejnych hurtowych transakcjach i jest spore ryzyko, że jeżeli rząd pozostawi to swojemu biegowi, za kilkanaście lat główne polskie metropolie będą miały ten sam problem co Berlin.