Polityka Insight oraz portal Otodom opublikowały „Kwartalnik mieszkaniowy. Raport o sytuacji na rynku mieszkań w III kwartale 2021 r.”, w którym analizują ceny ofertowe nieruchomości mieszkalnych. Dane pokazują to, na co wielu czekało – spadki cen mieszkań. Czy to może jednak zapowiadać koniec hossy na rynku nieruchomości?

Przede wszystkim spadki cen były niewielkie – jeśli chodzi o średnią cenę ofertową w kraju, spadek wyniósł 1 procent w porównaniu z poprzednim kwartałem. Obniżki dotyczyły głównie rynku pierwotnego oraz najnowszych mieszkań z rynku wtórnego, czyli takich, które do użytku oddane zostały w ciągu ostatnich pięciu lat. Eksperci twierdzą, że w tym segmencie utrzymywanie się dalszego szybkiego tempa wzrostu cen jest mało prawdopodobne. Spadek cen uzależniony jest również od lokalizacji i widoczny jest jedynie w miejscowościach do 50 tysięcy mieszkańców, położonych w pobliżu większych miast, np. Piaseczno, Rumia, Marki oraz w miejscowościach turystycznych, takich jak Giżycko, Zakopane czy Łeba. W większych miastach nie odnotowano obniżki cen nieruchomości, ale można zauważyć wyhamowanie wzrostu cen. Na początku roku ceny rosły w tempie kilku procent na kwartał, natomiast w III kw. wzrost nie przekroczył 0,5 procent.

W miejscowościach o liczbie mieszkańców od 50 do 100 tysięcy ceny rosły najszybciej i tutaj spowolnienia raczej nie widać. Roczna dynamika cen wciąż jest dodatnia i wynosi 5,4 proc., a to oznacza, że nie powinniśmy oczekiwać zbyt dużych zmian na rynku nieruchomości. Eksperci twierdzą jednak, że ceny będą rosły wolniej, raczej już nie w tempie dwucyfrowym, co ma m.in. związek z podwyżką stóp procentowych, która wpłynęła na obniżenie zdolności kredytowej wielu osób.

Zmiany cen kształtują się odmiennie w zależności od kategorii nieruchomości. Kolejny kwartał z rzędu spadają ceny mieszkań w kamienicach wybudowanych przed 1945 rokiem. Wraz z wybuchem pandemii spadła popularność tego typu nieruchomości w dużej mierze ze względu na ich architekturę – małe okna, nieużytkowe balkony lub ich brak, mało zieleni wokół. Ponadto w ostatnim czasie na rynku brakuje atrakcyjnych mieszkań w kamienicach, również przez to, że wcześniej cieszyły się one dużym zainteresowaniem flipperów. Flip mieszkaniowy polega bowiem na tym, że kupuje się mieszkanie, remontuje i podnosi jego standard, a następnie sprzedaje z zyskiem lub przeznacza na wynajem. Obecnie ceny ofertowe mieszkań w kamienicach osiągnęły podobny poziom jak w II kwartale 2019 r., co oznacza spadek o 4,5 proc. w skali roku.

Na rynku wtórnym najwyższe ceny osiągają mieszkania wybudowane w latach 1991-2015. Dynamika wzrostu cen w tym segmencie nieruchomości sięga nawet 10 proc. r/r., a mieszkania potrafią kosztować więcej od tych oddanych do użytku w ciągu ostatnich 5 lat. Jak czytamy w raporcie, czynnikiem decydującym o wysokości cen może być tutaj lokalizacja, znacznie atrakcyjniejsza niż w przypadku najnowszych osiedli, które powstają często z dala od centrum, gdzie brakuje jeszcze podstawowej infrastruktury. Wzrosty cen zależą również od wielkości mieszkania. W ujęciu rocznym lokale o pow. do 40 mkw. podrożały o 6,1 proc., natomiast ceny mieszkań o pow. powyżej 90 mkw. praktycznie nie uległy zmianie.