Zanim dojdzie do sprzedaży mieszkania strony często decydują się na podpisanie umowy przedwstępnej. Czym jest, czy warto ją zawierać, a może są sytuacje, w których jest to konieczne?

Umowa przedwstępna zawierana jest przez strony przed podpisaniem docelowej umowy kupna-sprzedaży. Kupujący i sprzedający zobowiązują się w niej do zawarcia umowy przyrzeczonej, a także określają jej szczegółowe warunki. Przyczyny jej podpisania bywają różnie, najczęściej jest to przeszkoda uniemożliwiająca zawarcie od razu umowy przyrzeczonej. Definicja umowy przedwstępnej znajduje się w kodeksie cywilnym.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania to dokument, w którym strony, czyli kupujący i sprzedający, zobowiązują się do zawarcia docelowej umowy, nazywanej umową przyrzeczoną. Innymi słowy strony zobowiązują się w niej do podpisania umorzy kupna-sprzedaży nieruchomości, która musi już mieć formę aktu notarialnego. Umowa taka zabezpiecza obie strony. Dla kupującego jest gwarancją, że wybrana przez niego nieruchomość będzie czekała do czasu dopięcia wszystkich formalności. Dla sprzedającego natomiast, że sprzeda mieszkanie, otrzyma umówioną cenę, a jeśli nie dojdzie to do skutku kupujący będzie musiał zapłacić mu odszkodowanie.

Dla swojej ważności, w przeciwieństwie do umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna nie musi być zwarta w formie aktu notarialnego. Jednak takie rozwiązanie jest dla obu stron bezpieczniejsze, a w razie niewykonania łatwiejsza będzie egzekucja praw przez stronę pokrzywdzoną. Dodatkowo podpisanie umowy przed notariuszem daje pewność, że została ona zawarta zgodnie z przepisami i spełnia niezbędne dla tego rodzaju umowy warunki.

Koszt takiej umowy zależy od tego, na jaką formę zdecydują się strony. Standardowa umowa cywilnoprawna nie wiążę się z dodatkowym wydatkiem. Zapłacić trzeba za umowę przed notariuszem, a jej koszt nie może przekroczyć 100 zł. Jeśli jednak notariusz będzie przygotowywał umowę przedwstępną, a następnie przyrzeczoną, wówczas wysokość taksy notarialnej zależeć będzie od wartości sprzedawanej nieruchomości. Zawarcie umowy przyrzeczonej to również dodatkowe opłaty za wniosek wieczystoksięgowy, opłatę sądową, a także za wypisy aktu notarialnego.

W praktyce do podpisania umowy przedwstępnej najczęściej dochodzi, gdy kupujący finansuje zakup kredytem hipotecznym. Jest to też wymaganie banku, dla którego umowa przedwstępna jest swego rodzaju zabezpieczeniem, że dojdzie do zakupu. W umowie przedwstępnej może się znaleźć zapis, że do zawarcia umowy przyrzeczonej dojdzie, gdy kupujący otrzyma pozytywną decyzję kredytową.

Kodeksy cywilny wymienia zapisy, które muszą się znaleźć w umowie przedwstępnej:

• informacje o nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży – jej adres, powierzchnia, stan techniczny,
• ustalona cena kupna,
• dane stron umowy.

Strony mogą ustalić, że przy podpisaniu umowy przedwstępnej kupujący wpłaci zadatek lub zaliczkę, które zostaną zaliczone na poczet ceny nieruchomości po zawarciu umowy przyrzeczonej.