Zgodnie z harmonogramem, dzisiaj wchodzi w życie Ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Oznacza to, że będziemy można wnioskować o kredyt z gwarantowanym wkładem własnym – nie musimy posiadać takiego wkładu, a państwo zostaje jego gwarantem, do czasu aż spłacimy część zobowiązania równą kwocie wkładu.

Od jutra, czyli od 27 maja, będzie można składać wnioski o kredyt na mieszkanie z wkładem własnym gwarantowanym przez państwo. Pożyczek takich będą udzielały wyłącznie banki, które podpisały umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Lista tych instytucji zostanie opublikowana na stronie BGK. Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które stoi za tym projektem, poinformowało, że opublikowana zostanie również lista bieżących limitów cenowych metra kwadratowego dla poszczególnych lokalizacji. Obecnie limity te są znane jedynie w przybliżeniu, na podstawie symulowanych kalkulacji sporządzanych przez niezależnych analityków.

Przypomnijmy zasady programu “Mieszkanie bez wkładu własnego”:

• BGK staje się gwarantem wkładu własnego – nie jest to dotacja, korzystający z programu nie otrzymuje wsparcia finansowego, więc musi zaciągnąć kredyt na całą potrzebną mu kwotę;
• gwarancja obejmuje nie mniej niż 10% i nie więcej niż 20% wydatków;
• maksymalna kwota objęta gwarancją nie może przekroczyć 100 tys. zł;
• program obejmuje opcję “spłaty rodzinnej” – jeżeli w trakcie spłaty kredytobiorcy urodzi się drugie lub kolejne dziecko, to BGK spłaci za niego 20 tys. zł lub 60 tys. zł (odpowiednio);
• adresatami programu są osoby nie posiadające własnego lokalu mieszkalnego (mieszkania lub domu) oraz rodziny z przynajmniej dwojgiem dzieci – one mogą przeznaczyć środki na nabycie większej nieruchomości;
• brak jest kryterium wieku;
• nieruchomość nabywana z rządowym wsparciem musi służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych, nie można więc kupować w celach inwestycyjnych czy na wynajem.

Już teraz wiadomo, że program będzie modyfikowany. Zapowiadane zmiany to:

• podniesienie limitu ceny 1 mkw. dla mieszkań dostępnych w programie o 0,1 wartości wskaźnika odtworzeniowego lokalu (z 1,3 do 1,4 na rynku pierwotnym i z 1,2 do 1,3 na rynku wtórnym);
• zlikwidowanie zapisu o minimalnym udziale gwarancji na poziomie 10%, co poszerzyłoby grono beneficjentów o osoby dysponujące większymi oszczędnościami;
• osoby z wkładem własnym na poziomie 20% będą mogły skorzystać ze spłaty rodzinnej w przypadku urodzenia się drugiego lub kolejnego dziecka;
• propagowanie kredytów ze stałym oprocentowaniem poprzez objęcie ich spłatami rodzinnymi w sytuacji, gdy wkład własny wynosi do 25% (ta zmiana miałaby wejść w życie dopiero w 2023, po ustabilizowaniu się stóp procentowych).

Proces aplikowania o kredyt z gwarancją będzie niemal identyczny jak staranie się o zwykły, komercyjny kredyt. Bo w gruncie rzeczy to będzie komercyjny kredyt, z tym że pojawia się w nim trzeci zaangażowany podmiot – BGK, występujący jako gwarant spłaty części kwoty. Dzięki temu bank minimalizuje ryzyko i może udzielić pożyczki tak, jakby klient dysponował odpowiednim wkładem własnym. Przypomnijmy, że wkład własny w mniejszym stopniu pełni rolę dowodu pokazującego, iż klient jest w stanie odłożyć określoną kwotę, ale raczej korzystnie wpływa na parametr LtV pożyczki, czyli loan to value. Wniesienie wkładu własnego sprawia, że nawet w razie plajty klienta, bank nie musi zakładać, iż spieniężenie nieruchomości pokryje 100% wydanej na nią kwoty. Jest to istotne ze względu na zmiany cen, ponieważ w przypadku korekty w dół, sprzedaż domu czy mieszkania nie pokryje całej kwoty kredytu.

Jeśli chodzi o wpływ programu “Mieszkanie bez wkładu własnego” na rynek nieruchomości to opinie są mieszane. Coraz więcej ekspertów uważa, iż program jest spóźniony i zacznie działać, gdy sytuacja na rynku jest już kompletnie odmienna. Krytykowane były też zbyt niskie limity cenowe metra kwadratowego, które rzekomo miały stawiać większość ofert poza zasięgiem beneficjentów programu.