Chociaż analizując raporty z rynku nieruchomości można dojść do wniosku, że nie ma zgody, co do tego, że koniunktura się skończyła (a niektóre raporty wręcz pokazują trwające wzrosty cen!), to wygląda na to, iż pośrednicy mają na ten temat inne zdanie. Według nich możemy już mówić o załamaniu rynku, z którego odpłynęło mnóstwo klientów, za to podaż pozostaje na rekordowym poziomie i wciąż rośnie.

Wygląda na to, że analiza samych cen nie oddaje nawet w przybliżeniu tego, co się dzieje w mieszkaniówce. Póki co można uznać, iż stawki za metr kwadratowy mieszkania lub domu są dosyć stabilne. Jeśli wykazują spadek, to jest on raczej symboliczny, a w niektórych lokalizacjach nadal obserwujemy wzrosty. Prawdopodobnie wynika to jednak nie z dobrej kondycji rynku, ale z faktu, że nieruchomości zawsze reagowały na zmiany koniunktury ze sporym opóźnieniem. Po prostu jest to tak duża inwestycja, że nikt nie jest skory do korygowania ceny natychmiast po tym, gdy nastroje się pogorszą. Pierwsza reakcja to próba przetrzymania gorszego okresu lub zakładanie, iż to błędna ocena i popyt nadal jest duży (stąd w początkowym okresie dekoniunktury nadal mogą występować wzrosty cen). Obecnie sytuację komplikują jeszcze gigantyczna inflacja i wojna za naszą wschodnią granicą. Czas jest bardzo niepewny, na rynek najmu trafiają rzesze uchodźców, a złotówka błyskawicznie traci na wartości.

Na rynku obserwujemy ciągły napływ nowych ofert. Ich źródło to nowe inwestycje deweloperów oddawane do użytku. Przypomnijmy, że w ostatnich dwóch latach, gdy rekordowa koniunktura pozwalała wypracowywać deweloperom ogromne zyski, zwiększyli oni liczbę rozpoczynanych inwestycji. Cykl produkcyjny nowego budynku trwa zazwyczaj kilkanaście miesięcy, więc dopiero teraz obserwujemy prawdziwe skutki tej zwiększonej aktywności. Jednak to nie wszystko, ponieważ podaż będzie coraz bardziej zasilana z jeszcze jednego źródła. Chodzi o osoby, które kupiły dom lub mieszkanie na górce cenowej, za kredyt, przy niskich stopach procentowych. Wielu z tych nabywców przeszacowało swoje możliwości odnośnie spłaty zobowiązania i teraz, gdy RPP podniosła stopy procentowe do poziomu już 6,75% mają coraz większe problemy z wypłacalnością. Do tego dochodzą rosnące koszty życia, co wynika z inflacji. Efekt to powiększające się grono osób, nie dających rady spłacać comiesięcznej raty kredytu. Coraz częściej decydują się one spieniężyć nieruchomość, aby uniknąć spirali długów.

Widzimy więc, że podaż jest duża i rośnie. Współwystępuje to z wciąż malejącym popytem. Już wspomniane podwyżki stóp procentowych sprawiły, że drastycznie spadła zdolność kredytowa. Wiele osób nie otrzymuje kredytu lub może go otrzymać w kwocie za niskiej do zrealizowania swoich potrzeb mieszkaniowych. Z kolei inwestorzy zaczynają odwracać się od mieszkań w kierunku lokat i obligacji, które powoli zaczynają być atrakcyjniejszą formą lokowania kapitału. Ten trend widać w spadającym popycie na małe mieszkania (kawalerki i dwupokojowe), które tradycyjnie były najchętniej kupowane przez inwestorów, ponieważ najłatwiej je wynająć i najmocniej zyskują na wartości. Obecnie już nawet w tym segmencie znalezienie klienta zajmuje powyżej miesiąca, a jeszcze niedawno takie lokale sprzedawały się niemal “na pniu”. Jeśli chodzi o większe mieszkania, to sytuacja zaczyna być dla sprzedających tragiczna. Poszukiwania klienta ciągną się miesiącami, a sfinalizowanie transakcji często wymaga obniżenia ceny o 20-30%.

Na razie trendów tych nie widać w cenach ofertowych, czyli tych, które widnieją przy ogłoszeniach. Jednak w cenach transakcyjnych wygląda to już inaczej – sprzedający albo nie znajduje klienta, albo musi zdecydowanie obniżyć swoje oczekiwania, co do kwoty. Istotne jest to, że na niekorzyść nieruchomości przemawia niemal całe otoczenie gospodarcze. Jedynym trendem wzmacniającym tę branżę jest ogromny popyt na najem, jednak wraz z zakończeniem wojny w Ukrainie także tutaj skończy się koniunktura. To, co się dzieje w polskich nieruchomościach, pozostaje w zgodzie z globalnymi trendami, gdzie obserwuje się koniec mieszkaniowego boomu.