Umowa dożywocia (zwana też umową o dożywocie lub dożywociem) jest rodzajem umowy cywilnoprawnej z elementem służebności uregulowanej na podstawie art. 908-916 Kodeksu cywilnego. Na jej mocy jedna ze stron umowy w zamian za przeniesienie na nią własności nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywającemu dożywotnie utrzymanie, przy czym zbywający ma prawo do dożywotniego mieszkania w tym lokalu oraz do opieki świadczonej przez nowego właściciela nieruchomości.

Efektem umowy o dożywocie jest przeniesienie własności nieruchomości, z tego powodu wymagane jest, by była zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie powyższej umowy następuje z równoległym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia, musi być również wykazane w księdze wieczystej.

Czym się charakteryzuje?

Czas obowiązywania umowy oraz konieczności wywiązywania się z obowiązków przez nabywcę nieruchomości uzależniony jest od długości życia dożywotnika. Od darowizny różni ją występująca tu wzajemność świadczenia, a od sprzedaży brak wyznaczonej ceny. Forma jest bardzo podobna do tzw. odwróconej hipoteki.

Skutki umowy dożywocia

Prawa i obowiązki obu stron określa art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego: „Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”

W skutek zawarcia umowy dożywocia dochodzi do przeniesienia własności w zamian za ustanowienie prawa do dożywotniej opieki. W przypadku braku innych ustaleń zbywający ma prawo do korzystania z powyższych przywilejów. Dożywotnik staje się więc niejako domownikiem zobowiązanego, który jest obowiązany wobec niego do podobnej opieki jak w np. w stosunku do dzieci.

Zbywca nie musi więc poszukiwać środków utrzymania, powinien je otrzymać od nabywcy nieruchomości. Ten z kolei nie może żądać od dożywotnika partycypowania w kosztach utrzymania jego oraz nieruchomości, nawet jeżeli dożywotnik nadal mieszka w nieruchomości będącej przedmiotem umowy.

Umowa dożywocia nie jest uwzględniana przy ustalaniu prawa do zachowku. Zatem osoba, która otrzymała nieruchomość nie musi się obawiać, że w przyszłości spadkobiercy zbywającego uprawnieni do zachowku upomną się o swoje prawa. Umowa dożywocia nie jest bowiem bezpłatnym przysporzeniem, darowizną, więc w wyniku jej zawarcia spadkobiercy nie będą mogli żądać zachowku od wartości tej nieruchomości.

Zmiana warunków umowy dożywocia

Świadczenia wynikające z umowy przekazania lokalu w ramach dożywocia można zmienić, ale nie zawsze. Zgodnie z art. 913 § 1 K.C., w sytuacjach, gdy pomiędzy dożywotnikiem a zobowiązanym wytworzą się złe relacje i nie można będzie wymagać od stron, żeby nadal pozostawały w bezpośrednim kontakcie, sąd na żądanie którejkolwiek z nich może zmienić wszystkie lub część uprawnień prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. W uzasadnionych sytuacjach sąd może na wniosek którejkolwiek ze stron rozwiązać umowę o dożywocie.