Rynek nieruchomości mieszkalnych ma się dobrze pomimo trwającej pandemii, a na zakup własnego domu czy mieszkania wciąż decyduje się wiele osób, pomimo początkowych obaw, że zainteresowanie będzie mniejsze. Przy tak poważnej inwestycji kupujący często mają obawy, że po sfinalizowaniu transakcji czekają ich jakieś niemiłe niespodzianki dotyczące nowo nabytej nieruchomości. Warto wiedzieć jak wygląda odpowiedzialność dewelopera za fizyczne wady mieszkania.

Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi

Nabywców chroni w tej kwestii kodeks cywilny, a konkretnie przepisy o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej (art. 556 i n. k.c.). Rękojmia wynika więc z ustawy, a nie zawartej przez strony umowy i nie jest uzależniona od winy sprzedającego – niezależnie od swojej winy za powstałe wady, to sprzedający za nie odpowiada. Rękojmia dla nieruchomości obowiązuje przez pięć lat i dotyczy zarówno wad prawnych, jak i wad fizycznych.

Zgodnie z przepisami wada fizyczna występuje wtedy, gdy nabyta rzecz jest niezgodna z umową lub przeznaczeniem, czyli mniejsza jest wartość przedmiotu, jego użyteczność, nie posiada on pewnych cech, o których zapewniał sprzedający, jest niekompletny. W przypadku mieszkania do wad fizycznych zalicza się na przykład mniejsza powierzchnia nieruchomości, brak sprawnej instalacji elektrycznej, obniżony standard wykończenia, np. użycie gorszych materiałów, betonowa wylewka na podłodze, podczas gdy miał być położony parkiet.

Protokół odbioru mieszkania a rękojmia

Fakt podpisania protokołu przy odbiorze mieszkania, w którym nie zaznaczono, że są w nim jakieś usterki, nie oznacza, że nie będzie może skorzystać z rękojmi. Jeśli wady zostaną zauważone później, rękojmia wciąż obowiązuje, a zgodnie z ustawą wada fizyczna, która została stwierdzona przed upływem roku od zakupu nieruchomości, uznawana jest za istniejącą już w momencie wydania mieszkania nabywcy. Wada mogła również powstać w wyniku przyczyny, która istniała już w chwili wydania nieruchomości, czyli na przykład z powodu źle wykonanych prac lub wykorzystania nieodpowiednich materiałów budowlanych.

Jeżeli nabyte mieszkania posiada wady fizyczne, wówczas zgodnie z art. 560 § 1 k.c. kupujący może wnioskować o obniżenie ceny nieruchomości lub odstąpić od umowy, chyba że sprzedający wymieni wadliwą rzecz lub usunie wadę. W przypadku, gdy dana rzecz została już wcześniej naprawiona lub wymieniona przez sprzedającego, ograniczenie to nie obowiązuje. Kupujący nie będzie jednak mógł skorzystać z rękojmi, jeśli zawierając umowę kupna, wiedział o występowaniu wady.

Warto wiedzieć, że na deweloperze spoczywa pełna odpowiedzialność za wady fizyczne w sprzedanym domu bądź mieszkaniu. Jest on zobowiązany do naprawienia wady lokalu, ale również może ponieść odpowiedzialność odszkodowawczą związaną z wykonaniem budynku niezgodnie ze sztuką budowlaną. Odpowiedzialność ta nie ma żadnego związku z winą sprzedawcy, nie jest także zależna od tego, czy w momencie sprzedaży nieruchomości wiedział, że wady istnieją. Nawet jeżeli deweloper został wprowadzony w błąd np. przez producenta użytych materiałów, wciąż to na nim spoczywa odpowiedzialność za powstałe wady.