Szereg niekorzystnych czynników, które w ostatnim czasie oddziaływują na rynek nieruchomości, miał zatrzymać sprzedaż i wywołać spadek cen. Jednak według niektórych odczytów w mieszkaniówce nadal sytuacja jest całkiem dobra – stawki za metr kwadratowy utrzymują się lub nawet rosną, a do biur sprzedaży deweloperów trafiają kolejni klienci. Co utrzymuje branżę w ruchu?

Analiza analizie nierówna

W kwestii analiz bieżącej kondycji rynku mieszkaniowego nie ma zgodności. Jeśli ktoś obserwuje branżowe media i czyta artykułu analityczne, zapewne zauważył, iż można znaleźć zarówno twierdzenia o tym, że zaczyna się bessa, że ceny stanęły, jak też bardziej optymistyczne spojrzenie z wykazywaniem wciąż utrzymującego się popytu i rosnących cen. Z czego wynikają rozbieżności w raportach z rynku mieszkaniowego?

Nie chcemy krytykować metod badawczych ani kompetencji osób, które te analizy sporządzają. Zakładamy, że robią to profesjonalnie i z nastawieniem na maksymalną jakość otrzymywanych wyników. Jednak należy pamiętać, że rynek nieruchomości nie jest jednolity – ma bardzo złożoną strukturę, zależną od wielu czynników, takich jak lokalizacja, wielkość mieszkań czy ich standard. Wystarczy skupić się na określonym fragmencie rynku, aby otrzymać dane kompletnie inne niż dotyczące innego ujęcia. Przykładowo: największe miasta to ośrodki dużej aktywności inwestycyjnej w nieruchomościach mieszkaniowych. To znaczy, że kupuje się tam bardzo dużo nie w celach zaspokojenia własnej potrzeby mieszkaniowej, ale aby zarobić na późniejszej odsprzedaży, wynajmować lub po prostu przechować oszczędności bez straty. Jeśli przebadamy takie lokalizacje, do tego np. skupiając się na rynku pierwotnym, nawet w czasach kiepskiej koniunktury otrzymamy całkiem optymistyczne odczyty.

Gotówka podtrzymuje popyt

Zgodnie z tym, co już napisaliśmy – wiele raportów pokazuje dobrą sytuację rynku nieruchomości, ponieważ ich autorzy przyglądają się fragmentom rynku odpornym na kryzys. Nie oznacza to więc, że cała mieszkaniówka ma się świetnie, ale też nie oznacza, iż takie dane są nieprawdziwe. Z wypowiedzi deweloperów można wywnioskować, że w dużych miastach nadal jest ruch w biurach sprzedaży. Zmiana jest taka, iż popyt podtrzymują klienci gotówkowi, a więc, można założyć z dużym prawdopodobieństwem, prywatni inwestorzy, lokujący w nieruchomościach wolne środki. Jeżeli obserwacją obejmiemy szerszy fragment rynku lub nawet skupimy się na miastach średniej wielkości oraz małych, otrzymamy bardziej niepokojące dane. Tam inwestorów jest mniej, a co za tym idzie, gotówka nigdy nie odgrywała większego znaczenia w strukturze popytu. Ten napędzany był kredytem, więc gdy akcja kredytowa wyhamowała, popyt zniknął.

Mimo wielu trudności i silnych negatywnych czynników działających na mieszkaniówkę, deweloperzy mówią, że od dwóch miesięcy popyt zaczyna rosnąć. W niektórych przypadkach liczba transakcji była większa niż w styczniu 2022, a więc jeszcze przed tym, gdy stopy procentowo mocno wzrosły i akcja kredytowa stanęła. Jednocześnie przedstawiciele branży nie ukrywają, że za to ożywienie odpowiada klient gotówkowy – przeciętnych “Kowalskich” ze środkami z kredytu nadal ani widu, ani słychu. Co ciekawe, wydaje się, że ten ograniczony popyt póki co wystarcza do powstrzymania spadków cen, ponieważ te w najlepszych lokalizacjach wydają się nadal rosnąć. Oczywiście tu pojawia się problem ewentualnych przekłamań w danych, chociażby dlatego, że przy małej liczbie transakcji te opiewające na najwyższe kwoty mogą zawyżać średnią.

Mniej hurraoptymistycznie od deweloperów zdają się patrzeć na rynek pośrednicy. Zapoznanie się z najnowszymi odczytami raportu INPON pokazuje, iż nadal nie ma wśród nich zbytniego optymizmu (choć, trzeba przyznać, nastroje też nie uległy pogorszeniu). Za to z komentarzy udzielanych przy okazji badań wynika, że agenci są bardziej świadomi kłopotów, w jakich znalazł się rynek. Zapewne wynika to głównie z dwóch czynników: operują głównie na rynku wtórnym oraz INPON nie ogranicza się do najlepszych lokalizacji. Z tego względu w raporcie portalu nieruchomosci-online.pl wyraźniej widać wyhamowanie rynku i, jak określają to sami pośrednicy, “poszukiwanie nowego punktu równowagi”.