Rynek pozostaje obecnie w stanie zawieszenia, a wzrost cen powoli hamuje. Do takich wniosków prowadzą najnowsze analizy dotyczące sektora mieszkań. W perspektywie rok do roku w II kwartale 2024 stawki ofertowe są nadal o niemal 15% wyższe. Optymizmem napawa jednak porównanie kwartał do kwartału, w którym ceny mieszkań różnią się od siebie tylko o niecałe 2%. Oznacza to wyraźne wyhamowanie tendencji wzrostowych.

Wzrosty cen tracą impet

Obserwując sytuację w branży mieszkaniowej na przełomie roku i teraz, widzimy jasno, że stawki ofertowe rosły głównie na fali wysokiego popytu. Gdy losy preferencyjnego kredytu #naStart stały się niepewne, rynek zaczął się uspokajać. Oczywiście za wysoki popyt odpowiadają nie tylko rządowe programy wsparcia dla kredytobiorców. Duże zainteresowanie mieszkaniami wzmacniały też podwyżki średniej pensji czy wzrost zdolności kredytowej Polaków. Z najnowszych zestawień wynika, że najbardziej drożeją małe i średnie lokale z drugiej ręki.

Co ciekawe w II kwartale 2024 tempo wzrostów cen nie było największe w metropoliach. Tam mieszkania podrożały o 1,2% kwartał do kwartału. W małych i średnich miejscowościach korekta w górę w tej samej skali sięgnęła od 2,5 do 3%.

W czerwcu bieżącego roku po raz pierwszy od maja 2023 odnotowano przewagę miast, w których ceny spadły. Według Expander Advisors sytuacja ta dotyczyła 10 z 17 miast objętych analizą. Ceny mieszkań z kwartału na kwartał spadły między innymi w Łodzi, Rzeszowie czy Poznaniu. W tym samym czasie stawki ofertowe w drogim Krakowie pozostały bez zmian. Analiza cen pojawiających się w ofertach ma swoje słabe strony. Jeśli bowiem na danym rynku szybciej sprzedają się tańsze lokale, większy odsetek droższych może sprawiać wrażenie wzrostów cen.

Popyt wreszcie spada

Wysokie stopy procentowe działają hamująco na popyt, który spada również przez brak programów pomocowych dla kredytobiorców. Zamieszanie związane z wprowadzeniem kredytu #naStart sprawiło, że wielu inwestorów przesunęło w czasie swoje decyzje zakupowe. Ich niepewność studzi nastroje na rynku i sprawia, że sprzedający są bardziej skłonni negocjować ceny i ostatecznie sprzedawać swoje nieruchomości taniej. Z miesiąca na miesiąc spada też sprzedaż kredytów mieszkaniowych.

Na rynku pierwotnym deweloperzy reagują na spadek popytu redukcją podaży. Mimo tych działań regulacyjnych liczba ofert rośnie i jeśli to zjawisko się utrzyma z pewnością przyniesie pierwsze wyraźniejsze spadki cen. Firmy deweloperskie doskonale zdają sobie sprawę, że część inwestorów czeka z zakupami na lepsze warunki rynkowe i kredytowe. Niektóre podmioty w warunkach ostrzejszej konkurencji decydują się na wprowadzenie czasowych ofert promocyjnych, by zachęcić potencjalnych kupców do zakupów.

Istnieją dwa ważne czynniki, które mogą stymulować obecnie wzrosty cen mieszkań w Polsce. Pierwszy to wzmożony napływ emigrantów z Ukrainy. Jest to prawdopodobne, ponieważ Rosja planuje zaatakować ważne punkty infrastruktury, takie jak sieć wodna czy elektryczna. Jeśli tak się stanie, do naszego kraju trafią kolejne tysiące Ukraińców, którzy będą potrzebować dachu nad głową. Drugie ryzyko dotyczy wprowadzenia kolejnego programu pomocowego dla kredytobiorców. Jeśli będzie on źle skonstruowany, może przełożyć się na pogłębiającą się drożyznę w sektorze nieruchomości mieszkalnych.