Wśród ofert sprzedaży nieruchomości mogą się znaleźć takie, które są obciążone hipoteką. Z reguły budzi to niepokój kupujących, a często dyskwalifikuje w ich oczach taki dom lub mieszkanie. Tymczasem właściwie przeprowadzona transakcja gwarantuje kupującemu całkowite bezpieczeństwo. Warto to rozważyć, bo wśród takich ofert mogą znaleźć się cenowe perełki, np. nieruchomości sprzedawane na licytacjach komorniczych.

Kupno mieszkania z hipoteką – jakie formalności

Przed podjęciem decyzji o zakupie należy dopilnować szeregu formalności, zaczynając od przejrzenia księgi wieczystej nieruchomości. Jeśli znamy jej numer, księgę możemy sprawdzić samodzielnie i bezpłatnie w internecie. W dziale IV księgi znajdują się informacje dotyczące hipoteki, jej wysokości oraz podmiotu, na rzecz którego została ustanowiona. Dla bezpieczeństwa warto zapoznać się z treścią umowy kredytowej zawartą między bankiem, a zbywcą. Ten drugi powinien nam ją bez problemu udostępnić.

Już w umowie przedwstępnej zawieranej ze sprzedającym, trzeba umieścić informacje na temat zobowiązania zabezpieczonego hipoteką i tego, jaka jego wysokość pozostała do spłaty. Ważne, aby ująć w tym wszystkie dodatkowe koszty, jakie wiążą się ze spłatą zadłużenia, w tym również te wynikające z wcześniejszej spłaty kredytu. Sporządzając umowę przedwstępną można bazować na danych z umowy kredytowej oraz harmonogramie spłat, jednak do zawarcia umowy przyrzeczonej informacje te muszą zostać przedstawione w postaci zaświadczenia, wydawanego przez bank, który udzielił kredyt zabezpieczony hipoteką. W zaświadczeniu takim powinien się znajdować zapis o zwolnieniu zabezpieczenia po spłacie zobowiązania (promesa) oraz terminie, w jakim bank tego dokona. Kiedy zadłużenie zostanie uregulowane, bank wraża zgodę na wykreślenie hipoteki. Spłaty dokonuje nabywca na wskazany przez bank rachunek bankowy. Pozostałą część ceny przelewa następnie sprzedającemu.

Po dokonaniu zapłaty i zakończeniu sprzedaży, nabywca powinien wystąpić do banku o wydanie zaświadczenia o całkowitej spłacie zadłużenia i wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki. Te dokumenty musi wraz z odpowiednim wnioskiem złożyć w sądzie wieczystoksięgowym, który dokonuje wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Mimo, iż nie powinno się to zdarzać, to występują jednak sytuacje, gdy kwota pozostałego do spłaty kredytu jest wyższa niż wartość nieruchomości. Może to wynikać z błędu banku i nieprawidłowej wyceny nieruchomości, z nagłej utraty wartości nieruchomości (wskutek zniszczenia, siły wyższej itp.), ale zdarza się też często przy kredytach walutowych. W takim wypadku zbywca musi różnicę wyrównać jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

W razie obaw lub wątpliwości warto taką transakcję powierzyć profesjonalnemu podmiotowi – pośrednikowi nieruchomości lub doradcy kredytowemu, dla których umowy takie nie są rzadkością, więc będą wiedzieli jak zadbać o wszystkie formalności.